睿见丨公募REITs时代来临，或将重塑资管行业格局

来源：REITs行业研究

来源：上交所债券

为进一步创新投融资机制，促进基础设施高质量发展，今年以来中国证监会和国家发展改革委相继出台了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》三份文件，构成了公募REITs试点的“顶层设计+核心配套文件”的政策体系。

上海证券交易所和深圳证券交易所相继发布了相关配套业务规则，就基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务环节公开征求意见。北京、上海等地发改委也纷纷启动试点项目申报工作。这标志着筹备已久的中国版公募REITs终于从战略规划走向了落地实践。

从当前的国际形势和国内经济发展环境变化因素来看，基础设施建设是推动形成“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”的重要着力点。此次率先在基础设施建设领域探索公募REITs试点，不仅对落实国家战略举措具有重要意义，也为资产管理行业带来全新的发展机遇。结合监管层出台的公募REITs顶层法规架构以及相关配套文件，笔者对此次公募REITs试点谈几点看法：

一、公募REITs的推出有利于加速金融产品创新、服务实体经济。公募REITs具有投资门槛低、收益稳健、流动性高、相对独立于股票债券市场等诸多特点，在房住不炒和地方隐性债务受限的大背景下，公募REITs“收益分配每年至少一次”以及“分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%”的产品特征，必将成为吸引投资者的重要资产。

二、公募REITs的推出有利于吸引储蓄向投资转化。截至2019年年底，我国基础设施累计投资额超过150万亿元，基础设施公募REITs将以“公募基金+资产支持证券+项目公司”结构呈现，借助公募基金这一成熟载体，在最少改动现有法规框架的基础上，引入长期稳定的社会资本，将我国大量沉淀的基础设施资产转化为标准化的、可交易的、透明化的投资产品。在拓宽社会资本、特别是中小投资者投资渠道的同时，有利于未来形成“储蓄转投资”的机制。

三、公募REITs的推出有利于降低社会融资杠杆水平。公募REITs通过受让优质基础设施原始权益人持有项目的100%股权，协助其由传统的债务融资向权益融资方式转变，大大改善了企业的财务结构。通过股权分红方式进行收益分配也能有效减轻企业、特别是国企、央企及地方政府平台的付息还本压力，化解地方债务风险，降低社会融资杠杆水平。

四、公募REITs的推出有利于提高基础设施项目管理水平。公募REITs作为社会资本投资基础设施的有效载体，基金管理人将通过自身或委托专业的第三方管理机构深度介入到项目公司的实际运营管理中，帮助项目公司引进先进的管理理念，同时建立高效的激励约束机制，在推动资产有效整合的同时，提高基础设施的整体质量。

五、公募REITs的推出有利于资产管理回归本源。从美国等成熟市场的运作情况来看，我国的基础设施公募REITs或将迎来万亿规模的蓝海。公募REITs的核心在于优质资产的甄选和管理，公募基金管理人将延续价值投资理念，通过对资产的专业评估，挖掘出能够长期稳定分红且具有增值潜力的项目。同时，公募基金管理人需要逐步扩展业务范围、不断提升自身资产管理的能力。

综上所述，基于公募REITs本身的独特性和重要性，笔者认为公募REITs的推出对基金管理人在投资标的选择、产品发售定价以及后续运营管理等方面提出了更高的要求。为了能够更加平稳地推出REITs产品，以上海证券交易所公布的公募REITs配套业务细则征求意见稿为例，全面考虑公募REITs“募投管退”各生命周期阶段，为REITs项目试点工作保驾护航。

首先，交易所配套业务细则明确了从受理、审核、反馈到决定各环节的时限，若不考虑延期，笔者预计从受理到批复的周期约为65个工作日，体现了交易所流程信息的公开化和透明化。

其次，与普通基金按1.00元面值认购不同，公募REITs是将优质基础设施不动产上市的过程。交易所借鉴股票IPO发行机制，采用网下询价的方式确定份额认购价格，将更加合理地反映资产的市场估值，充分发挥市场专业机构的资产定价能力。同时，在投资者报价个数、报价剔除、战略配售机制等方面都充分考虑了产品的特有属性，作出与股票发行不同的安排。

第三，为解决REITs产品的流动性问题，交易所允许多元化的交易模式。基础设施基金可以采用竞价、大宗、报价、询价、协议交易和质押协议回购等交易方式交易，并允许引入流动性服务机制，流动性服务商可以为基础设施基金提供双边报价服务，有助于提高产品的流动性，提升公募REITs的投资价值。

第四，业务细则明确了公募REITs基金存续期间扩募需要履行的审核程序及要求，并提出“询价”和“定价”两种扩募方式，予以基金管理人和原始权益人一定的操作空间，也体现了监管层希望长期培育公募REITs的政策思路。

最后，业务细则明确了基础设施基金存续期的信息披露要求，在参照《上市公司收购管理办法》的基础上，引入超5%权益变动规则以及要约收购准则，充分体现了公募REITs产品信息披露的通知和告知义务。

整体而言，虽然公募REITs与传统的公募基金投研文化存在较大差别，但笔者相信随着基础设施公募REITs试点工作顺利推进，一批具备中国特色的公募REITs资产管理人才的涌现，将为整个不动产运营管理体系注入新的生命力，并将深刻改变中国资产管理的行业格局。