来源：REITs行业研究
01
基础设施公募REITs试点进入冲刺阶段
规则发布加速
8月26日，深交所召开了基础设施公募REITs实务讨论会。会议围绕基础设施公募REITs发行上市涉及的产证手续、资产转让、产品设计、成本控制、信息披露和流动性安排等重点问题进行了讨论。从相关媒体的报道来看，各参与主体已经摩拳擦掌，后续将持续与相关地方政府、主管部门和深交所加强沟通协作，着力推进解决项目准备过程中遇到的实际问题，积极推动基础设施公募REITs试点项目稳健起步和高质量运行。
公募REITs审核、发售等相关配套业务规则的制定工作已基本完成，履行相关程序后将尽快发布。REITs的审核、发行、上市、信息披露和收购等相关业务系统已初步准备就绪，接下来将配合业务规则发布启动相关测试。深交所在公告中表示，基础设施公募REITs试点是创新投融资机制，盘活存量资产，促进基础设施高质量发展，深化供给侧结构性改革，积极服务国家发展战略的重要举措。
深交所表示将充分尊重市场意见，加紧完成规则发布，做好技术准备，强化风险防控，并积极推动完善税收、国资转让等配套政策，促进完善二级市场流动性安排，培养相关人才，支持基础设施公募REITs市场长远健康发展。
需要注意的是，此次深交所召开基础设施公募REITs实务讨论会，级别较高，且时点非常关键，意义深远。据媒体报道，讨论会邀请了国家发改委、中国证监会和基金业协会相关部门人员出席，环保、交通、数据中心、产业园区、能源发电、物流仓储等领域近30家企业和证券公司、基金公司等近20家市场机构参加会议。
02
多部门联合发力
基础设施公募REITs引弓待发 利好不断
此前8月20日，国家发展改革委投资司通过网络视频举办了“全国发展改革系统基础设施投资信托基金(REITs)试点工作培训会”。国家发改委对做好试点工作提出了八方面具体要求：一是切实负起责任，提高工作主动性。二是准确把握发改部门职责定位。三是积极做好宣传培训工作。四是增强服务意识，主动做好项目服务工作。五是严格做好项目审核工作，推荐优质项目参与试点。六是项目申报和审查工作做到一视同仁、公平对待。七是高度重视并促进项目持续健康平稳运营。八是鼓励募集资金用于新建项目，促进形成投资良性循环。
稍早的8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，此举标志着基础设施领域引入REITs开始启航。《通知》明确，基础设施REITs将重点关注京津冀协同发展、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角一体化、海南自由贸易港等区域，重点聚焦仓储物流、数据中心、人工智能、智能计算中心项目、5G、通信铁塔、物联网等行业。
早在2020年4月24日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号，以下简称“40号文”），并出台配套指引，明确了基础设施所关注的重点区域和重点行业。跟40号文相比，《通知》进一步细分了行业要求，规定了现金流、净现金分派率的底线要求，鼓励将回收资金用于基础设施补短板建设。公募REITs制度构架进一步明朗，这标志着中国公募REITs又迈开重要一步。
03
公募REITs试点政策导向鲜明
发展前景广阔
我国公募REITs市场前景广阔——据公开数据，我国基础设施存量约为116万亿元，从基础设施存量规模和可证券化率出发，我国REITs市场潜在规模在3万亿左右。当前可证券化的资产的量很大，我们合理估计，公募REITs试点3-5年内可能会达到万亿级规模，将远超类REITs市场的发展速度及规模。数据显示，截至2020年8月底，国内已有75单类REITs产品在上市发行，累计规模1518.99亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型。
这里需要说明的一点是——REITs的基本内涵是不动产投资信托基金，它不等于房地产信托基金，也不等于信托公司的基金产品。一般意义上，REITs(Real Estate Investment Trusts)实质是基于优良底层不动产、获得稳定投资回报的资产证券化产品。“不动产”的概念涵盖范围十分广泛，远远超出一般意义上的“房地产项目”。
从实践看，REITs的底层资产原本就包括交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域。因此不能将REITs狭义理解为房地产投资信托基金，而应该从不动产角度理解。此外，这里的信托基金，不能等同于国内信托公司的“信托”。一般意义上，凡是受人之托，代人理财，存在信托关系、履行信托权利义务的产品，都属于“信托基金”，不能狭义理解为信托公司的产品才称为信托。从底层资产情况看，我国在基础设施领域，包括交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等行业均形成了大量类型丰富的优质资产。大批基础设施项目实现了较高的投资回报且具有很好的增长空间，这为开展基础设施REITs试点创造了条件。
此次公募REITs试点的政策导向性，非常鲜明。从地区看，政策鼓励国家重大战略、国家级新区等重点区域项目开展试点。从行业看，试点政策优先支持基础设施补短板、新型基础设施、产业园区等领域项目。从项目自身看，《通知》要求权属清晰、明确、可转让，投资回报良好，进入稳定运营阶段。试点不仅有利于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，也有利于落实新发展理念，促进社会公众共享改革发展成果。接下来，夯实基础资产准入、优化基金治理结构、完善发行定价机制、推动税收优惠政策等，是中国公募REITs需要突破的重要方向。
04
基础设施公募REITs涵盖范围有待扩充
商业地产不应缺席
在 2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布的40号文中，将REITs 试点聚焦在基础设施项目上，并不包括一般的商业地产（例如购物中心）。一方面，基础设施资产证券化能够满足疫情后加大基础设施投资的需要，同时也符合当下尽快恢复经济的实际需求。另一方面，我们也期待在“内外双循环”的政策指引下，为早日振兴国内消费，基础设施公募REITs能够尽早涵盖商业地产（尤其是购物中心这样具有公共服务属性的资产）。通过公募REITs激活购物中心等商业地产项目，促进消费升级，释放经济活力和发展潜能，对社会整体而言效益显著，既有必要也不可或缺。
首先，购物中心同样属于人们日常生活中一项非常重要的基础设施，是消费的主体场所，对于稳就业复苏经济意义重大。公开数据显示，截止 2019 年底全国购物中心总数达 5500 多家，年销售额接近 6.8万亿，提供直接就业岗位近 850万个。2019 年全国购物中心年销售额占社会商品零售总额（除汽车和实物商品网上零售以外）中的城市消费（扣除乡镇消费）的 40%左右。尽管线上消费的份额逐年增加，但购物中心，综合商业中心等仍然是不可忽视的线下消费主体场所，公共服务属性鲜明，对促进消费意义重大。
其次，疫情之下购物中心等线下消费市场遭受严重打击，需要新的金融手段给予必要的支持。疫情之下，购物中心，电影院、健身房、KTV、儿童娱乐等线下消费业态全部处于暂停状态，经营极速冷冻。市场数据显示，全国的线下消费受疫情影响损失超百亿，尤其是餐饮行业受损严重（从近期餐饮行业半年报发布的数据看，1-2季度损失惨重）。此外，上半年商业地产大宗交易额锐减，购物中心类项目现金流萎缩，估值短期出现了明显下降，行业内正常投融资活动陷入低谷。在这种情况下，需要通过公募 REITs 产品来提升行业整体抗风险能力，促进行业健康稳定发展。
最后，通过公募REITs带动经济走出低谷，为发展提供动能，符合国际规律，同时国内商业不动产经过多年发展步入存量时代，已具备发行公募REITs的条件。纵观全球各主要经济体REITs推出时点，可以发现REITs 市场的建设对于经济的发展有着至关重要的作用，且多数均将推出的时点选在一场危机之后，让REITs引领经济走出低迷、为经济的可持续发展注入新的动能。
当前房地产企业持有大量的优质商业不动产，但盘活渠道受限，成本高昂，影响持续经营，急需引入权益资金降低杠杆。购物中心等商业物业项目，已具备逐渐通过公募REITs推出市场的条件。通过发行公募REITs打通退出渠道，通过利润提高内在价值，形成良性循环，可谓一举多得——对于承担相关社会责任的企业来说，是一种鼓励；对于资管企业来说，可以提升商业地产类不动产资管和运营能力；对整个社会来说，能够获得一种稳定的抗风险资产，让社会大众一起分享行业红利，利国利民。
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