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中国基金报记者 吴君
之前，REITs不属于公募业务范畴，但不少基金公司的专户或子公司早已涉足REITs投资，有的则是股东具备丰富经验。业内人士认为，仓储物流、固废污水处理、数据中心、新兴产业园区等经营规范、收益较高的优质资产有望成为基础设施公募REITs的首批项目。
公募具备一定REITs经验
人才、运营等方面仍要补足
2015年，鹏华基金推出国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品———鹏华前海万科REITs，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易。鹏华基金表示，公司专门设立了投资银行部，配备具有基础设施项目运营、不动产研究、风险控制、特殊资产估值核算等经验的团队，“公募REITs运营的核心在于底层资产的管理、资产估值核算及信息披露，我们通过该项目积累了丰富经验。”
中航基金总经理刘建表示，中航基金在专户层面投过ABS、类REITs项目，大股东中航证券也有相当成熟的ABS业务经验。
红土创新基金总经理高峰称，未来公司参与公募REITs业务，主要以控股股东深创投集团的不动产基金团队为基础，其近两年发行管理的私募基础设施资产证券化资产规模近130亿。
德邦基金表示，公司在2019年设立了以ABS、类REITs业务等另类投资为特色的专户业务部。股东德邦证券以资产证券化业务见长，成功运作的项目超过10个，管理规模100多亿元。“公募REITs试点采用‘公募+ABS+保荐’的结构，且要求公募管理人与ABS管理人深度绑定，德邦体系下的REITs投研优势有望更加显著。”
前海开源基金公募REITs业务负责人范熙武表示，子公司从2016年开始重点布局类REITs业务，落地了一批标志性项目，发行规模250多亿元。未来在公募REITs业务中，可充分发挥与资管子公司的良好互动，凭借前海开源基金在权益型公募基金募集、投资以及市值管理等方面的实力，为首批公募REITs 试点项目的发行以及存续期间的市值管理等保驾护航。
公募REITs虽有一定基础，但在人才、运营等方面短板也相当明显。
建信基金表示，子公司具有丰富的ABS业务经验，包括类REITs经验，目前比较紧缺的是项目运营管理。”
新华基金称，公司股东天风和恒泰证券在基础设施ABS和类REITs产品方面均处于市场领先地位；子公司新华富时资产也在不动产的专户产品投资方面有所积累。“目前比较紧缺的是基础设施投资和运营人才以及基金产品设立后的运营支持人才。目前我们已开始进行产品培训与学习，并加大市场化招聘力度，争取尽快满足展业条件。”
首批项目准入要求高
挖掘优质资产
公募REITs业务箭在弦上，受访基金公司表示，一些优质资产有望成为基础设施公募REITs的首批项目。
招商基金表示，符合监管要求、规范经营、现金流稳定、收益较高的基础设施资产属于优质资产，主要分布在仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区、数据中心等基础设施领域。“基金公司将通过对基础设施具体行业的研究，搭建财务模型分析评估；对项目进行尽职调查基础上，挖掘优质资产。”
诺德基金杨雅荃认为，固废、物流、污水处理等项目资质较好，预期收益率较高，有望成为首批基础设施公募REITs。
北信瑞丰基金表示，新规对公募REITs底层资产的准入要求很高，仓储物流、数据中心及成熟产业园区或将成为首批试点项目。
德邦基金表示，从收益及市场接受程度看，交通设施、城镇水电气热供应、城镇污废处理等公共基础设施项目投资回收期长，持有期收益较低，而新型基础设施项目涉及仓储物流、数据中心、战略性新兴产业集团、科技园区等范围内项目市场化率和收益率均比较高，成为首批REITs试点的可能性较大。
论首批项目为何，公募强调，挑选项目需要认真研究判断，挖掘优质资产。范熙武表示，发改委、证监会鼓励的这些行业都是非常好的投资领域，主要从两个维度判断资产，一是其合法合规性，从项目获取、建设、验收到运营等各个环节都合法合规，投资人在持有期间不会面临合规风险，这是底线；二是收益的稳定性，查验其历史运营业绩，并将业绩放在所处区位、行业、竞争态势中，判断未来资产是否能延续目前的运营效果以及稳定程度。
