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原标题：【REITs指数】首批公募REITs上市“满月”，9只基金表现如何？来源：REITs行业研究
2021年6月21日，首批公募REITs基金上市发行，备受社会各界关注。截至7月20日，首批公募REITs上市已满30个自然日。
上市一个月时间里，9只公募REITs基金在涨跌幅、交易量、换手率等方面表现如何？
作者简介：王甲同，北京大潮资本有限公司副总经理，国内REITs领域资深从业者，中国政法大学经济法硕士研究生。
一、上市首日表现
6月21日，备受瞩目的9只公募REITs基金在上交所和深交所上市发行。由于REITs是资本市场全新的金融产品，在各界关注下，9只基金上市首日均表现“气势如虹”。
（一）首日9只基金涨跌幅表现
从统计数据可以看出，发行首日，9只基金均出现上涨。其中，涨幅前三的为：蛇口产园（14.72%）、首钢绿能（9.95%）、华安张江光大REIT（5.89%），涨幅最小的为广州广河（0.68%）。
（二）首日9只基金交易量情况
（注：因首批公募REITs存在战略投资者，有锁定期要求，因此其持有份额在锁定期内不能交易）
从统计数据看出，首日9只公募REITs基金成交活跃度较高，8只基金成交量占流通量比例超过10%，排名前三的是：蛇口产园（33%）、首钢绿能（29.6%）、富国首创水务REIT（29.2%），活跃度最低的为中金普洛斯REIT项目，成交量占流通量比例仅为5.4%。
二、次日起算首月的表现（6月22日至7月21日）
考虑到发行首日存在市场关注和情绪影响的特殊情况，排除首日表现后，我们看9只公募REITs基金次日起一个月的表现（6月22日至7月21日）。同时按照底层资产属性不同，我们将公募REITs基金分为产权类基金和特许经营权类基金，分别进行统计分析。
（一）首月公募REITs基金涨跌幅
1．产权类公募REITs
（注：当月均价是指6月22日至7月21日期间，每个交易日收盘价的均值，下同）
从统计数据可以看出，产权类公募REITs基金上市首月涨跌不一，总体价格平稳，围绕发行价波动，幅度不大。当月均价上涨幅度最大的是蛇口产园项目（2.97%），跌幅最大的是中金普洛斯REIT项目（-0.23%）。
2．特许经营权类公募REITs
从统计数据可以看出，特许经营权类公募REITs上市首月除广州广河项目外均实现上涨，其中均价涨幅最大的是首钢绿能项目（5.12%）。
（二）首月公募REITs基金交易量情况
1．产权类公募REITs
（注：日均换手率是指6月22日至7月21日期间，每个交易日换手率的均值，下同）
从统计数据可以看出，产权类公募REITs基金上市首月交易波动幅度不大。除了蛇口产园项目日均换手率较高（1.79%），其余4个项目日均换手率均低于1%，波动最小的中金普洛斯项目日均换手率仅为0.41%。
2．特许经营权类公募REITs
从统计数据可以看出，特许经营权类公募REITs基金上市首月交易波动幅度表现不一。日均换手率最大的是首钢绿能项目（1.31%），最小的是广州广河（0.4%）。
（三）首月公募REITs基金波动情况
1．产权类公募REITs
从统计数据可以看出，产权类公募REITs上市首月振幅波动较大，主要由于上市第一周振幅较大导致，后续振幅基本平稳。其中，日均振幅最大的项目为蛇口产园（1.43%），振幅最小的项目是中金普洛斯REIT（0.65%）
2．特许经营权类公募REITs
从统计数据可以看出，特许经营权类公募REITs基金上市首月最大振幅和最小振幅差距较大，主要因为上市第一周振幅较大导致。从日均振幅上来看，波动幅度最大的是首钢绿能（1.03%）和富国首创水务REIT（1.03%），最小的是广州广河（0.76%）。
三、公募REITs基金首月表现特点
通过跟踪统计，我们发现公募REITs基金呈现如下特点：
（一）资产虽好，定价过高项目二级市场存在破发情况
首批公募REITs项目对应的底层资产，无论是区域位置、行业属性，还是运营成熟度，均是市场认可的国内核心区域优质资产。
由于公募REITs结构中不存在兜底主体，仅靠资产信用，因此即使是优质资产，在发行过程中如果定价过高，待二级市场上市后，会存在交易价格跌破发行价的情况。首批9个项目，排除首日特殊情况，首月出现二级市场价格低于发行价情况的基金有4只。
（二）估值和现金流是REITs投资者最看重的因素
投资公募REITs，就是投资项目，因此项目的估值是否合理，预估现金流是否可实现就是投资者最关注的点。在对项目估值过程中，由于REITs规则要求使用收益法，因此在未来现金流折现过程中现金流增长率和折现率是否合理就是关键。投资者更多认可预估现金流可实现度高的项目。
从二级市场表现看，首月基金均价涨幅最高的2只基金为：首钢绿能项目（5.12%）和首创水务项目（4.29%）。通过分析基金募集说明书和估值报告，我们发现这2个项目在估值过程中，预估未来现金流时未给予增长率，采用的是历史已发生的现金流为基础，估值相对保守，现金流可实现度高。
（三）REITs基金二级市场价格整体变化平稳，波动幅度小
虽然公募REITs兼有股性和债性，且二级市场涨跌幅设定也参照股票市场规则（10%涨跌幅），但REITs二级市场价格波动并不像股票那么大，无论是产权类基金还是特许经营权类基金，日均振幅均在0.65%-1.43%区间，价格变化也是以“分”为单位计量。除首日特殊情况外，整体价格表现平稳，波动幅度很小。
（四）受整体规模限制，REITs基金成交量不大，换手率低
首批9只公募REITs总发行规模共计314亿，鉴于战略投资者份额存在锁定期，因此首年流通规模仅有129.5亿。由于流通规模不大，因此REITs基金每日成交量不大。除首日特殊情况外，首月日均交易量占流通份额的比例在0.22%-1.91%范围，单日交易金额大的时候达到“千万”级别，金额小的时候甚至仅为“百万”级别。
从换手率情况看，首月REITs基金换手率区间为0.4%-1.79%，如果排除上市第一周换手率较高的情况，换手率会更低。后续随着公募REITs的扩容，上市整体规模扩大后，供投资者选择的种类和数量增加，成交量也会提升。
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