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REITs
2020年4月，发改委和证监会联合出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs正式起航。经过一年时间，2021年5月17日，证监会核准9只基础设施证券投资基金（公募REITs）的注册批复，5月19日-20日，上交所、深交所披露了首批9只公募REITs的询价公告，5月27日，9只基础设施公募REITs全部完成网下询价，5月31日开始正式发售。
PROFILE
REITs 起源于美国，全称是房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），我国REITs市场发展起步较晚，虽然2008年国务院发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》就提到“开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道”，但由于经济金融体系不完善，初期发行尝试均以失败告终。经过不断调整，2014 年内地第一单类 REITs 不动产投资信托产品“中信启航专项资产管理计划”在深交所发行。由于国内的类 REITs 产品单一，与海外 REITs 存在显著差异，因此为非标准 REITs。
2015年，国内首支公募REITs“鹏华前海万科REITs”发行，但由于该基金投资于不动产项目股权的比例不超过基金资产的50%，其REITs特性并不明显。此后，类REITs逐渐由商业地产向租赁住房和基础设施拓展。截止2021年5月底，我国共累计发行类REITs 84 只, 发行金额共计1523.44亿元，平均优先级票面利率为5.32%。
本次发行的基础设施公募REITs与以往的类REITs在组织构架、资产类型、收益分配等多方面有较大的差别：
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首先，由于持有项目公司股权，类REITs和公募REITs均为权益型和契约型产品，但类 REITs本质为ABS，采取的是“ABS+私募基金”的交易结构，即专项计划通过持有私募基金份额或信托受益权获取项目公司股权和债权，募集方式通常为私募，面向场外市场，流动性较差，产品无法在二级市场交易，只能等到项目开放期回售或原始权益人回购方能退出，而REITs采取的是“公募基金+ABS”的结构，公募基金通过ABS直接持有项目公司股权，省去了私募基金环节，结构相对简单且节省一定费用。公募REITs面向公众广泛募集资金，基金发行安排和项目尽职调查对标IPO要求，可在二级市场交易退出，流动性较好。
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其次，类REITs的底层资产种类较为丰富，包括房地产和基础设施，其中绝大部分为办公楼、商业中心和酒店等房地产项目，而公募REITs目前仅在基础设施进行试点。
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最后，类REITs通常存在优先级结构，优先级享受固定收益，次级享受剩余收益，整体来看债性更强；而公募REITs的收益取决于项目未来经营分红以及二级市场的资本利得，收益波动性较大，更强调基金管理人对基础设施的运营管理，股性特征更强，不过其中特许经营类REITs现金流确定性较强，更接近于类REITs。
资料来源：20210607-国金证券-固收专题分析报告：公募REITs扬帆启航，未来可期
