基础设施REITs：好的底层资产 将吸引更多投资者参与

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来源：中国经济导报

摘要：基础设施领域REITs的推出，旨在解决我国基础设施投融资与资本市场建设领域的现实问题，被视为中国基础设施投融资与REITs领域发展的一个里程碑事件。

中国经济导报中国发展网记者 | 潘晓娟

基础设施领域REITs的推出，旨在解决我国基础设施投融资与资本市场建设领域的现实问题，被视为中国基础设施投融资与REITs领域发展的一个里程碑事件。

中国工程咨询协会副秘书长刘洁在日前举行的“推进国家治理体系和治理能力现代化形势下的公共设施资产管理及基础设施REITs网络研讨会”上表示，基础设施REITs是国际通行的配置资产，能够有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，增强资本市场服务实体经济质效，促进基础设施实现高质量发展。参与该网络研讨会的多位业内专家纷纷表示，基础设施REITs给基础设施资产带来了更多流动性机会，有利于投资者分享我国基础设施发展的红利。该网络研讨会由由中国工程咨询协会主办，《中国工程咨询》杂志和中磊国际咨询有限责任公司联合承办。

推动基础设施投融资市场化

中央财经大学管理科学与工程学院院长刘志东教授在研讨会上分析认为，面临新冠疫情“黑天鹅”冲击的当下，更需要基础设施投资发挥经济压舱石的作用，以满足保就业、保民生、保增长的需要。纵观全球各国REITs的发展历程，大多都是于经济低迷、后续增长乏力或遭遇巨大外部冲击时推出REITs，我国此时推出基础设施领域REITs也符合REITs自身的一般发展规律。

在刘志东看来，我国多年来在基础设施领域形成了大量优质存量资产，“据相关统计数据显示，我国现有基础设施存量约400万亿元，以35%的比例估算，则存在使用者付费机制的经营性资产存量约为140万亿元，为REITs提供了规模庞大的资产池，REITs的推出则为盘活存量资产以及向经济注入活力提供了机会。”

天津金融资产交易所有限责任公司总裁丁化美表示，基础设施公募REITs历经十余年探索如今开始试点主要目标有两个：短期是作为稳投资、补短板的政策工具，主要发挥广泛筹集项目资本金，降低债务风险的作用；长期是为了完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。基础设施公募REITs的推出恰逢其时，一方面是大量基础设施和PPP存量资产形成的“堰塞湖”问题亟待解决，另一方面周期叠加和疫情的冲击亟需利用多种政策工具组合实现稳投资、补短板等宏观经济目标。

中磊国际咨询有限责任公司执行总裁奚望分析认为，从长期看，基础设施REITs有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。日本不动产研究所大中华圈负责人林述斌也表示，REITs为公认的市场流动性推进剂，有助于形成开发-运营管理-退出-再开发良性的产业生态链发展模式，从而有助于市场的稳定发展。

吸引更多投资者参与

科学看待基础设施REITs试点，不能简单从资本市场上出现了一款新的金融投资产品或金融工具来看，还需要从其背后的规则逻辑和政策逻辑来进行理性分析。丁化美表示，这次基础设施REITs试点的一大要点在于公募，在相关规则设计上就需要更多发挥出公募的特征和作用，要让更多投资者，特别是公众投资者能够参与进来。

“基础设施公募REITs强调弱化权益人对抵押、担保等增信连带责任的承担，强调依靠项目自身经营收益作为基础设施基金投资人回报和还本付息的主要来源。”上海济邦投资咨询有限公司董事长张燎表示，要优先选择具有成熟的经营模式及具有持续经营能力、运营内容可挖掘潜力较大的项目。

张燎分析，好的底层资产具有合规性、可预期性、可交易性的特点。底层资产合法合规是REITs产品发行和交易的前提条件，要求基础设施REITs试点项目必须“已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收”。在试点阶段，优先选择国家政策重点支持，合规性无瑕疵的项目，重点审核项目开工的必要条件（如规划和用地的批复意见、环境影响评价的批复意见）和竣工验收手续等。此外，REITs非常注重底层资产的运营管理，要求基础设施运营企业具有专业的运营管理能力。

探索数字化着力提高效率

基础设施和PPP资产能否以数字化方式与世界互联互通，以形成创新性的数字资产交易市场？丁化美分析说，基础设施REITs试点的推出给这类资产的数字化带来了更多可能性。数字化将给基础设施REITs带来的改变包括：资产质量的极限穿透，发行流程的极限简化，发行成本的极大降低以及交易价值的最大化发现。当基础设施类资产实现了资产数字化，那么REITs产品也将以数字化的方式发行并交易，进而相关的市场也将以数字化的方式迭代升级。

在丁化美看来，REITs、资产证券化和PPP资产交易和管理平台等，都给基础设施资产带来了更多流动性机会，也使得全生命周期资产管理有了更多“真金白银”的动力，给提供数字化方式助力资产运营管理的科技公司带来机会。进而，REITs等产品将进一步推动物理资产数字化、数字资产金融化，金融科技公司将发挥更大的作用。