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本报记者 张歆 昌校宇
没有想象中密集进出的卡车，也没有熙熙攘攘的物流从业者，夏日微雨后的普洛斯北京空港物流园在远望中略显安静。但近距离观察可以发现，多个仓库的门口，排列着车身逾10米的专业运输卡车，负责与卡车们“组CP”装卸货物的，是一台台小身板、大力气的叉车。动静之间，我们感知到的正是中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（场内简称“普洛斯”）的“京籍”底层资产。
从北京首都国际机场3号航站楼出发，驱车不足20分钟便可到达北京空港物流园，不过，更为便捷的是货物的抵达方式。普洛斯高级副总裁、资本运营负责人杨敏告诉《证券日报》记者，“物流园距离北京首都国际机场货运终端区仅需5分钟车程（航运），此外，距离天津塘沽港需2小时车程（海运）、距离北京南站需50分钟车程（铁路运输），交通十分便利。”
杨敏表示，“仓储物流园区别于普通商业地产，是消费驱动型项目，具备非常强的抗周期能力，同时，我们主动优化客户结构，能够进一步分散经济周期或复杂外部环境对应的潜在风险”。
如果进一步对消费驱动力进行“穿透”可以发现，普洛斯REIT底层资产的“抗周期自信”其实来自我国正在加速构建的以国内大循环为主体、国内国际双循相互促进的新发展格局。作为供应链的核心节点，仓储物流承担着商品存放与流通的双重职能，在“双循环”格局下，消费对于仓储物流业的牵引力显然将是直接高效的。
公开信息显示，普洛斯REIT底层7个物流园区总建筑面积约70.5万平方米，分别位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区等地区的核心集散地，周围工业厂房、物流仓库群聚，产业聚集度高。截至2020年底，物流园内共有53个租户，主要为消费上下游产业链多家企业；物流园平均出租率约98.72%，合同租金及管理费平均约40元/月/平方米；租户对租金及管理费水平较为认可，租约的加权平均租期为4.4年，租户签署租约一般期限多为3年至5年。
其中，普洛斯北京空港物流园总建设面积为13万平方米（仓库），原为2008年北京奥运会“定制”的物流中心，盛会结束后转为商用。
据杨敏介绍，“消费升级尤其是品质消费需求的提升，已经催生出高端仓储需求加大的市场局面。目前，普洛斯北京空港物流园共有两栋双层仓库，三栋单层仓库及一栋独栋办公楼，租户涵盖食品、医药、汽车等多个行业的国内外头部企业。由于仓库均为通用型的高标仓，普适性较强，企业只需根据自己需求进行‘简单装修’即可入驻。当然，也有部分企业根据自身需要（例如药品认证需要）进行加建，该部分重投入客户通常运营稳定、黏性也较强。”
“普洛斯REIT的收益，来源于底层资产租约合同约定产生的租金及物业费收入。”杨敏表示，对于投资者来说，持有普洛斯REIT份额，既能享受由租金及物业费收入带来的较为稳定的派息分红，又能享受由底层物业价值增值所带来的价值增长。根据实际发行结果，普洛斯REIT发售规模58.35亿元，2021年、2022年全年模拟预测可供分配金额分别为2.50亿元、2.52亿元，故对应的2021年、2022年全年模拟预测现金流分派率分别为4.29%、4.31%。
对于投资者较关心的募集资金主要用途，杨敏表示，原始权益人会将不低于80%的基础设施REITs募集资金以项目资本金方式、根据项目实际建设进度和资金需求，优先投资国家重点发展的商贸物流节点和辐射能力强劲地区的物流设施，以及“新基建”高度重视的大数据基础设施等15个基础设施项目，预计投资金额45.43亿元，主要围绕“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等国家重大战略区域。
值得一提的是，在首批9个试点项目中，普洛斯REIT是唯一有一家全球性资产管理公司参与的项目。谈及申报和筛选的过程，杨敏感受最深的是来自于发改委系统、证监会和交易所对普洛斯的资产管理、运营及服务能力的高度认可，以及为此次基础设施投融资机制创新提供的系统性支持。在杨敏眼中，这一系列创新实践所体现的，正是“中国经济高质量发展、高水平对外开放的能力和自信”。
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