来源：REITs行业研究
一、
问题的提出
4月30日, 证监会、发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》（简称“《通知》”）。此外， 证监会还一并发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（简称“指引》”）对该制度作出了细化规定。根据通知“规则先行，稳妥开展试点。借鉴成熟国际经验”的要求以及指引的具体规定，其对标主流REITs制度的意图明显。
REITs制度肇始于美国，由税法先行创制相应的规则，其立法目的在于为中小投资者提供投资不动产的机会。1960年《税法典》新增第856节等规定对REIT进行了税法定义。凡是符合该定义的实体即可构成税法上的REIT，适用特殊的税务规则。随后，其他国家和地区也大多效仿美国REIT制度，设置了特殊的税务规则。这些税务规则旨在，提高REIT份额的投资收益率，吸引社会资本对REIT进行投资。从某种意义上说REITs制度的勃兴是由税务规则推动的。
那么，中国REITs试点制度下，应当如何设置税务规则？以下是我们的一些不成熟的思考，供抛砖引玉。
二、
问题分析
一国在制定新兴金融工具的税收政策时，通常需要综合考虑以下目标平衡：
① 鼓励相关金融工具的发展；
② 保持税收中性，与其他类型金融工具的税务处理不应有明显差异；
③ 确保不产生预期之外的税收收入变化；
④ 在既有税收框架下平衡差异化税务处理的需要；
⑤ 便于纳税人遵从和税收征管。
在此基础上，我们认为在制定公募REITs的税务规则时，应当厘清或者优先考虑以下方面的问题：
（一）是否需要借鉴域外规则？
考虑到REITs制度是舶来品，是否以及如何借鉴成熟规则经验，是首先需要考虑的问题。在商事领域，借鉴交易发达国家的制度主要有两点好处：
第一，少走弯路。商事规则往往以效率为导向，在成熟的市场中，法律和税务规则在交易利益相关方的推动下得以优化迭代日趋完善，对相关市场的发展起到了正向激励的作用。
第二，资本市场国际化的必要条件。一国金融工具所涉规则如果与国际资本熟悉的最佳实践做法耦合程度高，往往更容易吸引国际投资者，也能够在国际资本市场的同类产品竞争中保持竞争力。
当然，这并不意味着简单的拿来主义。各国经济、法律制度的差异，一国税制也有国别性特点，在路径依赖下，REIT税制受到既有法律和税务规则的限制，也受到金融市场交易习惯，征管能力等多个问题的影响。比如，我国的不动产交易的土地增值税制就和其他国家存在差异。因此，在了解整体制度的基础上，如何采用功能性比较的方法进行检视，才是应该研究和讨论的重点。
（二）征税模式的确定
1.惯常实践做法：REIT层面免征所得税
所得税项下，各国/地区的税法通常会给予REIT特殊待遇，避免REIT层面（此处涵盖了REIT以及其体系内的SPV，下同）和投资者层面的重复征税。该做法在美国的引领下已经成为一种惯常实践。至于REITs所涉其他税种，各国尚有差异性的规定，而并非一概予以免税。
（参见文末附表简要梳理）
如果一国给予REIT层面免税或者实质性免税处理[1]，通常需要同时满足多项前提要求，否则REIT的特殊税收待遇将被取消或者被征收惩罚性的税收。除了对REIT本身资格的要求（如是否为特定类型税法主体、股东/受益人人数、股票/份额的可转让性等），比较典型的要求还包括：
所得来源要求
较大比例的收入必须来源于不动产相关项目收入。美国（75%）、英国（75%）、香港（限定投资范围）、新加坡（限定投资范围）、印度（51%）
资产比例要求
持有的资产构成必须较大比例为不动产相关资产，美国（75%）、英国（75%）、香港（70%）、新加坡（75%）、印度（80%）；
分配要求
REIT取得的绝大多数应税所得/可分配利润等应予以分配等，美国（90%）、英国（90%）、香港（90%）、新加坡（90%）、印度（90%）。
这些要求意图实现以下政策目标：
① 经济实质上类似于直接持有和投资不动产。在单层征税模式下，REIT强制分配绝大部分所得，使得传统公司税制下内含利得可能存在的重复征税问题得以缓解。
② 保护税源。REIT层面免征所得税并通过强制REIT进行高比例分配后，确保相应收入在投资者层面得以确认所得并征税就变得非常重要。投资者在取得源自REIT免税利润的股息时往往不再享受公司税制下旨在缓解双重征税的税收优惠待遇。
③ 税收中性。REIT向投资者进行的分配将保持该所得的性质传递直接计入不同类型纳税人的应税所得，按照适用于该种收入类型纳税人的税法规则计算纳税义务。
2.中国路径的思考：REIT层面征税或为首选
① REIT层面征税的现实合理性
根据《指引》，公募REITs试点拟在《证券投资基金法》框架下以封闭式基金的方式展开运作。不同于以往饱受双重征税诟病的“类REITs”私募架构，现行税法框架下，公募基金以及投资者能够适用比较完整的税收优惠规则。
例如，证券投资基金从证券市场中取得的收入，暂不征收企业所得税。投资者层面，对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。对于封闭式基金，个人申购、赎回基金份额取得差价收入，暂不征收个人所得税。对证券投资基金从上市公司分配取得的股息红利所得，扣缴义务人在代扣代缴个人所得税时，减按50％计算应纳税所得额。[2]
在此基础上，考虑到公募REIT试点的架构为“公募基金—资管计划—项目公司”，最合适的折中路径也许是，沿用证券投资基金的税收优惠制度（或者在此基础上进行调整），仅在REITs层面进行征税。当然，即便确定在REITs层面进行征税，是否完全沿用现有征税规则，无论是适用的税种还是征税方式等都需要作出进一步明确。
这主要是基于以下两方面考量：
第一，先行先试，无需实质性修改法律。在施行REIT层面免税的国家，一般都在所得税法中新增了相关条文或者进行专门立法，此外一般还需要配套专门的税收申报制度对REIT进行特殊税收征管。而前期试点侧重于总结经验，因此，沿用原有税制框架制度成本最低。
第二，保证财政收入平稳的同时避免重复征税。如果简单比照域外规则给予REIT层面的所得免税待遇将征税后移至投资者层面，尽管更有利于税收公平，但可能造成项目所在地的原有税源流失，这不利于调动地方积极性。在中央和地方税收收入分享的体制下，该问题具有现实意义。
② 待解决问题：穿透实体或工具的税制完善
值得指出的是，即使确立仅在REIT层面征税的税收政策，在现行税收框架下，公募REITs试点交易架构下仍可能存在重复性征税的风险。
例如，公募REITs的直接或间接借款，可能存在贷款服务的增值税重复征税的问题。又比如，考虑到公司双重征税以及投资便利考虑，利用合伙等形式对外投资也很常见，但是通行合伙税制中的所得性质上传规则在现行税务规则中未被确认。如果REIT层面的项目公司通过合伙对其他公司进行投资，取得的股息红利所得实践中难以享受免税待遇。
（三）REIT搭建中的税制优化
在以往的类REITs模式中，饱受诟病的问题之一即是在基础资产进行重组过程中，资产权益变动会产生额外的税收负担。造成这一问题的主要原因在于，现行各税种项下重组事项的税收优惠主要局限于：
①常规重组情形（保持权益连续性且在交易前后经济实质未发生明显变化的交易）；以及；
②有限类型的纳税人（如所得税的特殊性税务处理规则仅适用于公司），其未考虑到类REITs架构的特殊情况。即原始权益人虽然可能“真实”出售了其持有的基础资产，但其仍通过认购（劣后级）证券的方式间接部分持有基础资产，但这一交易已经不再符合重组税收优惠的适用范围。
此外，相关交易中嵌套的特殊实体和法律形式（如合伙企业、信托、资管计划等）都游离在现行重组税收优惠之外。从指引看来，公募REITs试点也将面临这些问题。
其他国家的纳税人在REIT搭建中，是否也会遇到类似问题，是如何处理的？我们可以获得怎样的启发？
总体而言，境外国家/地区受到这一问题的困扰相对较少。原因可能有以下几个方面：
① REITs相关的法律和税务制度丰富且具有灵活性，使得REITs架构搭建变得相对简单。
1）公司型REIT可以直接申请转换
例如美国、英国等采取公司型REIT模式的国家。[3]只要符合法定的条件，纳税人可以自主选择合适的主体（甚至是集团内的多家公司）直接申请转换为REIT模式。如果公开上市的，还能够向公众投资者募集资金。这种模式避免REIT原始权益人因过多交易重组步骤，产生额外的税负。
当然，纳税人在此之前通常会进行简单的资产剥离，这些资产剥离交易往往是常见的特殊性税务处理交易类型。以2017年美国希尔顿集团通过转立交易(Spin off)设立REIT为例。[4]
希尔顿全球控股旗（简称“HLT公司”）下有三个板块，其将HLT公司旗下板块的资产出资至其新设子公司换取100%的股份。随后该公司将该新设子公司的股份分配至该HLT的股东。该交易根据税法第355节允许递延纳税，无论是HLT公司还是HLT公司的股东都无须确认利得或损失。随后，该子公司申请转为REIT模式。REIT的租金收入在REIT层面实质性免税，并分配至REIT投资者处。[5]
→ 转立前
→ 转立后
2）基金型REITs的权益份额与资产互换
在基金型REITs的国家或地区，情况可能变得更为简单。例如，印度和新加坡等国家和地区，均允许原始权益人直接利用持有的资产换取基金份额权益。该权益互换往往可以享受递延纳税待遇，待原始权益人转让基金份额取得收入时再行征税。
② 资产转移的相关税负不高，部分国家和地区还是传统的低税负税务辖区，总体交易成本可控。
在大多数施行REITs制度的国家/地区，不动产移转相关的税收成本主要为所得税、增值税以及地方的财产交易类税种（印花税、财产转移税等）。其中，所得税项下，不动产转移的交易往往可以享受特殊性税务处理，而增值税项下，基于业务资产的重组也可以获得免税或者不征税的处理。
另外，在新加坡和香港等税务辖区，资本性财产转让免征资本利得税，REIT搭建中的资产变动也仅需负担较低税率的物业税或印花税等。
（四）我们的建议
综上讨论，在对域外REIT税制模式以及中国模式之间的差异进行简要分析之后，我们有如下优化建议：
1.短期建议
短期而言，如前所述，考虑到现行试点架构是强制性的，解铃还须系铃人，未来应当考虑给予原始权益人就所持资产直接转换为基金份额权益的法律空间。
在此之前，在REIT搭建阶段，主要还是考虑最大程度减少因强制性架构要求所带来的额外税务成本。例如，原始权益人剥离基础资产至项目公司，以及转让项目公司股权至资管计划的过程中。可以考虑在现行税法框架下，对现行各税种重组税务规则的适用作出合理化的扩张解释，降低制度性的税务成本，包括明确REITs搭建中是否符合商业目的原则、权益延续性等的解释。鉴于REIT的金融属性，投资人对税务成本的明确性和稳定性更为在意，有必要提供更为清晰的税收规则指引。
在REIT运营阶段，则应当考虑的是在多大程度上沿用或修改现有公募基金税收优惠规则，并明确资管产品增值税政策对于REIT的豁免或有限适用。
2.中长期建议
中长期而言，则是全面推进完善REIT相关的法律和税务规则建设。例如，完善REIT的发行机制以及相应法律和税务规则体系。只有纳税人有充分的法律工具和税务规则可以运用，才有利于降低资产持有人的交易成本，也有利于实现纳税人之间的税收公平。
另外，根据其他国家的实践表明，穿透实体在REIT类架构的运作中发挥了重要作用，其通行的出资递延纳税规则，有利于鼓励资产持有人将资产参与到REIT的发行和运营中来。这其中最典型的例子则是美国的伞形合伙REIT的运用。[6]
脚注
[1] 例如，美国并不是直接就REITs层面的实体取得的适格收入免征所得税，而是允许该实体就分配的股息红利所得在税前扣除，从而实质性就该适格收入免征所得税，而未分配的利润仍照常征收公司所得税。
[2] 值得提及的是，基于现行合伙税制未明确所得性质上传的问题，投资者若为合伙企业，实践中往往难以享受证券投资基金的税收优惠，亟待后续予以完善。
[3] 在美国，只要该实体可以按照打钩规则选择成为税法上的公司，都可以申请转为REIT模式计征所得税。
[4] https://newsroom.hilton.com/corporate/news/hilton-completes-spinoff-of-park-hotels-resorts-and-hilton-grand-vacations.
[5] 实践中有一半以上的REIT曾使用该转立交易方式，引起了各界对于REITs侵蚀公司税税基的广泛批评。2015年，美国国会在其通过的《综合拨款法》（Consolidated Appropriations Act）收紧了转立交易后申请REIT的条件，但不可否认这一交易方式曾经为公司剥离资产以REIT模式进行运营提供了极大的便利。
[6] 该结构是美国上市REIT的常用结构。在该结构中，利用合伙企业出资递延征税的规则，不动产所有人可以将不动产出资至REIT担任普通合伙人的运营合伙中，换取相应比例的有限合伙份额权益。一方面，这解决了REIT发展过程中的资产来源问题，另一方面，不动产所有人既可以递延确认升值不动产的利得，又可以分享REIT从事不动产运营所产生的收益。该出资的有限合伙人在一定期限届满后（受证券法限制，通常需要一年）可以将合伙权益转换为可上市交易的REIT股票或份额单位，但该互换属于应税交易，需要确认相应所得计征所得税。
附表：REITs税制要点梳理
以下是部分国家/地区的REITs税制要点，仅供概览性参考。囿于篇幅，不涉及非居民投资者的情形，也对相应的法律条文依据予以省略。
