秒光！首批9只公募REITs全部遭哄抢，最猛认购超67倍，1.5%配售比创下历史新低，究竟谁在抢
财联社（深圳，记者 沈述红）讯，“从目前机构的踊跃度看，我认为这次公募REITs发行大概率会超募。”早在两周前，华南一位公募REITs基金经理就这样告诉记者。
果不其然，在首批9只公募基础设施投资基金（REITs）向公众投资者发行的今天，9只公募REITs迅速突破了认购上限，博时、富国等旗下REITs在上午10：00前便已达到公众投资者初始发售份额上限数以倍计的认购规模，几乎“秒光”。
从最终数据看，富国首创水务REIT网上认购部分单日认购规模近60亿，最终配售比或低至1.5%，创下新基金配售比例的历史新低。另外，博时招商蛇口产业园REIT网上认购部分单日募集逾90亿元，最终配售比或低于2.3%；平安广州交投广河高速公路REIT网上认购部分单日募集逾50亿元，最终配售比约为8%-9%；红土创新盐田港仓储物流REIT网上认购部分单日募集突破24亿元，最终配售比约为9%。
如此猛烈的认购姿态，让市场为之侧目。这么多的资金来源于哪？有渠道人士告诉财联社记者，来自保险、券商等机构的资金为此次公众投资者认购助力不少。“因为额度有限，机构参与意愿强，战略投资者和网下投资者买入也是‘困难重重’，很多机构没参与上，或没有买够，就来分食公众投资者认购这块的蛋糕了。”
认购火爆
经过战略配售、网下发售，首批9只公募基础设施投资基金（REITs）终于在5月31日面向公众投资者发售。多个渠道向财联社记者透露，博时基金、富国基金、红土创新基金、华安基金、平安基金、东吴基金、中航基金等公司旗下的9只REITs产品面向公众投资者发售的份额均已实现超募。
一位券商渠道人士称，“这批REITs产品认购非常火爆，有的一上午超募两三倍，有的已超募十倍以上。”
根据基金销售渠道提供的信息，富国首创水务REIT网上认购上限为0.89亿元，该基金网上认购部分仅上午便募得逾30亿元，配售比低于3%；中航首钢生物质REIT募集上限为1.34亿元，上午网上认购部分全渠道募得约46亿元，配售比约为3%；博时招商蛇口产业园REIT募集上限2.08亿元，上午网上认购部分全渠道募集42.3亿元，配售比低于5%；
同时，华安张江光大园REIT募集上限2亿，上午网上认购部分全渠道募集约10亿；东吴苏州工业园区产业园REIT募集上限2.79亿，上午网上认购部分全渠道募集约8亿；红土创新盐田港仓储物流REIT募集上限2.21亿，上午网上认购部分全渠道募集13.8亿；浙商证券沪杭甬高速REIT募集上限1.68亿，上午网上认购部分全渠道募集2.7亿。
平安广州交投广河高速公路REIT和中金普洛斯仓储物流REIT也一早便实现超募，他们网上认购部分募集上限分别为4.56亿元、3.27亿元。
而经过下午的持续发行，首批公募REITs的认购规模进一步上涨，个别产品最终配售比低于2%，突破了新基金发行的历史最低配售比例纪录。
具体来看，据渠道消息，富国首创水务REIT网上认购部分单日认购规模近60亿，最终配售比或低至1.5%，创下新基金配售比例的历史新低。
此前，该纪录由刘格菘保持。2019年12月20日，刘格菘挂帅的广发科技创新混合发售，认购上限10亿元。最终，该基金有效认购申请确认比例为3.298%。
另外，博时招商蛇口产业园REIT网上认购部分单日募集逾90亿元，最终配售比或低于2.3%；平安广州交投广河高速公路REIT网上认购部分单日募集逾50亿元，最终配售比约为8%-9%；红土创新盐田港仓储物流REIT网上认购部分单日募集突破24亿元，最终配售比约为9%。
此外，华安基金、中航基金、东吴基金、中金基金、浙商证券资管公众投资者认购首日也均有不错的成绩。“大部分配售比例都会低于10%，”前述券商渠道人士指出。
机构踊跃
“有些渠道卖到了下午4：30，大家都在卖力吆喝。”华南一位银行渠道人士透露。
如此猛烈的认购姿态，让市场为之侧目。这么多的资金来源于哪？
上述银行渠道人士告诉财联社记者，来自保险、券商等机构的资金为此次公众投资者认购助力不少，“因为额度有限，机构参与意愿强，战略投资者和网下投资者买入也是‘困难重重’，很多机构没参与上，或没有买够，就来分食公众投资者认购这块的蛋糕了。”
不仅如此，在机构资金的推动下，不少个人投资者也纷纷前去认购。“很多普通投资者还没有认识充分到公募REITs到底是什么东西，模模糊糊了解了个大概，一听说认购火爆，就买进来了。”前述人士说。
机构的热情早前便已现端倪。从5月24、25日的询价来看，机构投资者对首批9只公募REITs产品认购非常热情。
询价结果显示，9只公募REITs产品网下有效报价均实现超比例认购，认购倍数在3.61至15.31倍之间，远超市场预估。
当时，蛇口产园、首钢绿能、张江REIT、盐港REIT、首创水务、普洛斯、浙江杭徽、广州广河、东吴苏园最终网下有效报价认购倍数分别为15.31倍、11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。
纷纷提前“结募”
根据公告，9只公募REITs面向公众投资者的发售原本计划是卖两天，有的计划卖三天，鉴于首批REITs产品公众投资者认购首日便“超募”的情形，目前博时基金、华安基金、平安基金等已纷纷发布提前结募并进行末日配比的公告。
5月31日晚间，博时基金发布公告称，博时招商蛇口产业园REIT原定募集期限为5月31日至6月1日。但由于投资者认购踊跃，该基金公众投资者募集期于5月31日结束，6月1日不再接受公众投资者的认购申请，并将对5月31日公众投资者有效认购申请采取“末日比例配售”的原则予以部分确认。
不过，该基金战略投资者和网下投资者的募集期限仍保持不变，为5月31日至6月1日。
随后，红土创新基金、中航基金、华安基金、富国基金、中金基金、浙商证券资管、东吴基金等公司，也发布了旗下REITs产品提前于5月31日结募的公告。
与博时一样，这几家公司旗下公募REITs网下投资者和战略投资者募集期保持不变。
机会与风险
REITs与债券相比，REITs虽然没有固定的利息回报，但有强制分红机制，且并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的空间。
分红率比较高，是否意味着每年能有稳定的现金流？
对此，平安基金REITs有关负责人表示，REITs产品的底层资产现金流持续稳定且来源合理分散，相关项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，在符合分配条件的情况下公募reits的分配每年不得少于1次，把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。
另有公募人士指出，从目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs（含仓储类REITs、园区类REITs）2021年现金分红率在4.1%-4.74%之间，而特许经营权REITs相对较高，在6.19%-12.4%之间。
然而，也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下（如出现基础设施大修等情况）存在未能达到分红条件的可能。投资者投资时应当慎重分析基础资产的具体情况，清晰理解风险收益特征后再行购买。“这个分红率并非固定的，会根据情况而变化，要注意风险。”
REITs产品收益究竟如何？前述公募人士指出，此类产品年化收益率由两个因素决定，一是底层项目的分红情况，二是REITs上市后二级市场的交易折溢价。从首批REITs的募集材料看，底层项目的分红率大概率可以在4%以上。不过交易折溢价的情况，需要视市场情况而定。
“总体而言，根据试点基金以及底层资产回报来看，其绝对收益在股债之间。”
博时基金也指出，REITs同样存在风险，其风险主要是收益风险及运营风险。收益风险方面，对资产进行评估，包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。产品发行完毕后将会进入到运营阶段，运营风险可能包括运营期间现金流出现波动、有其他突发事件等。
另据公开信息，REITs的风险等级在不同渠道认购亦存在不同。其中，场外认购的风险等级为第四等级，而券商渠道则将公募REITs的风险等级定为第三等级，对此，投资者需要了解清楚自己的风险偏好，风险偏好较低的投资者须谨慎购买。
