在房住不炒政策下，销售规模已不是影响地产估值的最重要因素，市场更专注于预期较为稳定、经营能力突出的公司。与此同时，中国一二线城市进入深度城镇化阶段，开发商将承担更多城市整体规划及提升的职能，拥有多元化业务、支持产业实心化的企业将获得更多机会，也将享受市场给予的更多估值。
于2019年完成重组、购物中心运营能力领先的大悦城(000031.SZ)，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品探索发展，多业态竞争优势逐步显现，并计划加速新商业项目的落地，2021年预计开出6个购物中心。当下中高风险地区清零、居民出游意愿大幅反弹，购物中心作为城市地标、拉动消费升级的定位，加上自身优秀的运营能力，将让大悦城的成长空间仍然可观。
经营稳健度持续提升
居民出游反弹将带来业绩增量
3月27日，大悦城发布2020年年度报告，数据显示，公司2020年实现营业收入388.45亿元，同比增长13.76%；实现净利润11.23亿元，归属母公司股东净利润-3.87亿元。尽管受疫情影响出现亏损，不过与2020年中报披露的营收同比下降33%、三季报同比下降20%相比，公司全年营收实现扭降为增，可见经营恢复态势较好。
与住宅类项目更具需求刚需不同，商业项目依赖线下客流，因此受疫情影响程度更深、时间更久，2020年，全国大于两万平方米的购物中心开业数量不足300座，同比下降40%。不过，携程、飞猪等在线旅游平台数据显示，清明节和五一假期旅游产品预订火爆，机票预订量超2019年同期，可见居民出游意愿强烈，线下商场的客流量亦将随之提升，为大悦城2021年业绩带来新的增量。
回望2020年，大悦城在逆境中颇显定力，经营稳健度有显著提升。2020全年，大悦城控股全口径销售额为694亿元，并实现权益销售回款648.73亿元，同比增长6.9%，由此实现经营活动净现金流98.14亿元，同比增长149.29%。不仅如此，累计新增土储计容建筑面积456.73万平方米，且主要集中在西安、武汉、成都、厦门等重点城市，其中0溢价和低溢价获取占比高，使得土地获取成本保持低位，为后续利润空间打下了基础。截至2020年末，公司可售货值接近2500亿。
另外，凭借稳健经营和良好信用，大悦城实现了多渠道降低融资成本：如控股子公司成功发行15亿元公司债券、公司获批20亿元公司债额度并完成发行，平均融资成本降至5.1%，保持较低融资成本水平。而截至2021年3月，公司债及中票产品已批未发额度为60.2亿元，这为公司发展提供了有力资金支持。
值得注意的是，对于市场最关注的“三道红线”指标，大悦城也实现了优化。报告期末，公司有息负债余额708.06亿元，长短期融资结构合理并不断优化；报告期末，公司现金短债比1.76，公司短期偿债能力较强；净负债率85.53%；扣除预收账款后的资产负债率71.76%。据了解，截至2020年末，大悦城控股在手现金超过300亿元。
购物中心精细化运营优势突出
大悦城进入“开业爆发期”
历经多年发展，大悦城已成为北方房企商业地产的标志性产品之一。自2007年西单大悦城开业迎宾以来，到2020年末，大悦城已进入了全国30多个城市，在营、在建及储备商业项目总量近30个。2020年底，大悦城开出首个第二产品线——北京大兴大悦春风里项目，继续成为区域现象级购物中心。2020年，大悦城会员同比增长28%至861.6万人，而在完整的产品线构建基础上，随着轻资产项目成为重要战略，预计这一数字还将迅速增长。
相比其他飞速扩张的商业地产商，大悦城显得颇为克制，2008年到2018年间，年均新开购物中心数为1-2家，不过经过多年稳扎稳打的耕耘后，大悦城看起来正在升级打法。
公司管理层透露，到2021年末，预计将有6个新商业体开业，其中包括位于重庆、长沙和武汉的大悦城。这将创下近年来大悦城单年最大开业量纪录，也意味着大悦城将开启“开业爆发期”，到2023年预计有15个新商业项目陆续上市。如北京将迎来第三个落地项目——京西大悦城，其计划成为京西商业地标。
大悦城扩张的底气或在于其对购物中心的年轻化、精细化运营能力，在这方面，大悦城可说是业内标杆之一。放眼全国，购物中心都把客群定位在18-35岁，但实际运营中，大悦城落实得更为纯粹：通过大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线将目标人群划分清晰，并独创“主题街区商业模式”，真正打造出“年轻化”特色，这在商业中心领域是独一无二的，也让其成为对手难以复制的样板。可以预见，更多购物中心落地将拉动公司业绩的进一步提升。
对于未来，大悦城表示，将坚决贯彻执行“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”的高质量发展经营方针，深耕城市运营和美好生活服务。对于具有较强运营力和品牌影响力的大悦城来说，抗风险能力提升、后疫情时代恢复增势，意味着公司或将进入一个全新发展阶段。
（文章来源：证券市场红周刊）
