【基金经理PK：董承非、傅鹏博、朱少醒、刘彦春等，谁更值得托付？】买基金就是选基金经理，什么样的基金经理值得托付？哪些基金经理值得你托付？怎么才能选到好的基金经理呢？2020金麒麟最佳基金经理评选，快给你心仪的基金经理投票吧！【投票】
来源：REITs行业研究
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革联合发布《委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），迎来了中国大陆版的REITs曙光。
本文分析基础设施对经济可持续发展重要性，从实际操作角度分析了REITs架构、资产选择、资产管理人要求等，并简单介绍了国际三种基础设施REITs模式。
世界将进入无处不在的传感器、芯片以及不断连接的物联网时代，基础设施资产也必将成为数字资产。
基础设施的发展和现代化是任何国家经济增长的核心，需要大量的初始投资。只有通过为基础设施投资筹集足够的资金，建设现代化的基础设施，才有可能实现可持续、高质量的国内生产总值增长。
资本市场可以作为一个有效的环境，为基础设施部门调动长期投资资金。资本市场资金鼓励私营部门参与基础设施项目，从而减轻公共部门预算对基础设施发展的限制和纳税人的负担。
这种以股权为基础的模式的基础设施资产建设模式无疑在最近由过度借贷和杠杆推动的全球金融危机的后遗症中获得了显著地位。
01
“新基建”与工业革命
基础设施资产是用于为社会提供基本服务的物理结构和网络。指那些支持人类生产和生活活动而产生的复杂的、相互关联的实务、社会、经济和技术系统，如交通、电力生产与输配、水资源管理、固废管理、支撑城乡社区的公共设施、通信、可持续的资源开发以及环境保护。
工业革命创造了对基础设施建设的巨大需求，基础设施是支撑经济发展尤其是工业发展的重要基础。
在不同的工业革命阶段，都会催生新的基础设施投资和原有基础设施技术更新，以促进经济可持续发展。5G时代来临，我们生产生活的基础设施将发生重大变化。
基础设施因工业革命的不断进步而不断演化和进步，工业革命的不同阶段就会催生新的基础设施建设。如下图表：
国际上通常将上述基础设施分类为经济基础设施和社会基础设施。经济基础设施指更久性工程、设备、设施和它们所提供的为居民所用和用于经济生产的服务，包括公用事业、公共工程以及其他交通部门。社会基础设施，通常包括文教、医疗、保健、监狱等。
第四次工业革命的技术变革正在改变社会，重塑经济。人工智能、3D打印和增强现实等创新正在重塑医疗、教育、制造、娱乐等领域。
世界将进入不断连接的物联网时代，基础设施资产也必将成为数据资产。这种数字化转型使得基础设施的范畴和功能也必将发生重大变化，互联网、数据中心成为未来生活最重要的经济基础设施。
总之，基础设施的是伴随人类生产活动的技术进步、生活质量提高、生存环境改善而不断变化和演进。
因此、不同国家、不同地区经济发展程度不同其基础设施的范畴并不会完全相同，相同范畴的基础设施其所提供的服务和提供服务的方式因其技术发展程度不同也不相同。
同时，基础设施在经济发程度不同的国家、地区向社会提供的方式也不相同，政府直接建设或者民间资本建设或者公私合营等，因经济发展阶段，资本市场发达程度、基础设施投入产出比等不同而不同。
02
基础设施质量与国际竞争力关系
有效的基础设施对于经济增长和国际竞争力至关重要，国际竞争力强的国家，其基础设施质量也排在前列。
在某种程度上，更具竞争力的经济体更关注基础设施投资、创新能力。领先国际市场的基础设施质量与全球竞争力之间的紧密联系如下表。
《全球竞争力报告2019》显示，受益于中国市场的绝对规模、基础设施较为发达、通信技术采用率高、宏观经济的稳定性，中国在全球竞争力整体排名第28位，与2018年持平，较2006年第54位提升26名。基础设施发达程度从2006年的第60名上升至2019年的全球排名第36位。
最后，中国的创新能力正在迅速提高，排名第24。中国的创新生态系统将受益于更高效、更开放和更公平的国内市场，这将允许更激烈的竞争和更好的资源配置，排名第54。
总之，生产要素投资不足是生产力增长乏力的重要原因。通过重新启动对基础设施、教育和创新的公共和私人投资，各国不仅可以提高生产率增长，而且还可以进一步支持就业和扩大总需求。
03
基础设施投资特征
（一）基础设施投资特点
近年来，基础设施作为一种独立的机构资本资产类别出现，基础设施资产类别具有鲜明的特点和吸引力。特别是在政府大幅削减对大多数发达国家的基础设施后，社会资本成为基础设施发展和维护的替代资金的投资选择。
而基础设施投资于债券投资、房地产投资、股权投资的区别如下表。主要体现在规模大、收益率波动小、资产周期长、现金流的可预测性强等特点。
（二）基础设施投资风险收益特征
基础设施资产类别还具有一些区别于其他投资行为的投资特征，使其具有独特的风险/回报特征。开发阶段基础设施和成熟或后期阶段基础设施的投资行为也存在显着差异。（如下图）
04
中国基础设施REITs
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革联合发布《委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），迎来了中国大陆版的REITs曙光。该文件从实务操作角度来看有如下方面：
（一）基础设施REITs架构：公墓基金+ABS结构
公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。
（二）基础设施REITs上市：可上市，也可不上市
按照《通知》的规定，公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易。那就意味着，在不符合条件时可以不上市，可以公开募集。
说明中国REITs上市的载体是“公募基金”，香港和新加坡REITs的上市载体为“集合投资计划”。
（三）基础设施REITs资产选择
1、选择途径：发改委推荐，证监会审核
各省级发展改革委出具专项意见。在省级发展改革委出具专项意见基础上，国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会，中国证监会、沪深证券交易所依法依规，并遵循市场化原则，独立履行注册、审查程序，自主决策。
出具专项意见考虑因素：符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面。
2、重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
3、重点资产：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
4、PPP项目REITs
《通知》规定依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，以政府付费为主的PPP基础设施项目则收到限制。
（四）基础设施REITs资产管理人
《通知》规定发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
05
国际基础设施REITs模式（略写）
从目前国际上基础设施REITs总结来看共有三种模式
（一）美国模式：REITs的独立资产类别
基础设施是美国REITs的14种资产类型之一，只要符合其REITs条件就可以转化为公募REITs上市。基础设施正式纳入REITs范畴的是在2007年和2009年在私人信函中美国税务局修订“房地产”以及“租金”定义后。
资产类型
序号
Property Sector
住宿和度假村
1
Lodging/Resorts
商业融资抵押REIT
2
Commercial Financing
家庭融资抵押REIT
3
Home Financing
零售
4
Retail
林场
5
Timber
专业地产
6
Specialty
多用户住宅
7
Diversified
健康医疗
8
Health Care
写字楼
9
Office
住宅租赁
10
Residential
工业地产
11
Industrial
自助仓储
12
Self Storage
基础设施
13
Infrastructure
数据中心
14
Data Centers
（二）土耳其模式：混合模式或者独立基础设施资产类别REITs
根据土耳其《资本市场法》（CML）的规定，REIT是一家股份制公司，被定义为资本市场机构。其成立的目的是发行股票，以经营和管理由房地产、房地产项目、房地产权利、基础设施投资和服务、资本市场工具、清算银行货币市场组成的投资组合以及逆回购交易、土耳其里拉定期存款或参与账户、外币活期存款和定期存款或特殊活期存款和参与账户、子公司和附属公司，以及董事会根据公报规定的活动范围内从事本公报允许的其他活动。
1） REIC有义务将其总资产的至少51%投资于房地产、房地产项目和房地产权利；2） REIC至少占总资产的75%，其中包括/将包括基础设施投资和服务。
如为运营和管理仅由基础设施投资和服务组成的投资组合而成立的REIC不能投资于与基础设施投资和服务无关的房地产、基于房地产的权利和房地产项目。结构举例如下：
（三）印度模式：独立的基础设施REITs
印度证券交易委员会（Securities andExchange Board of India）2014年8月10日批准了房地产投资信托基金（REITs）和基础设施基金（InvITs）的监管规定，将基础设施REITs作为独立规则制定。
基础设施投资信托基金（InvITs——REITs的一个小变种）的建立可能会在该行业发挥更大的作用，因为它可以作为在公私合作（PPP）交易中为基础设施投资筹集资金的替代工具。
REITs/InvITs在法律上被要求将至少80%的资产直接或通过特殊目的机构（SPV）投资于已完成的创收房地产/基础设施项目。
其余20%可分配给抵押贷款支持证券（MBS）、政府证券、上市/非上市公司的债务工具、货币市场工具和现金等价物、开发中的房地产，在印度公认的证券交易所上市的公司的股本中，不少于75%的营业收入来自房地产活动。
在这方面，REITs /投资允许在开发项目中最多投资10%,房地产投资信托基金至少投资两个项目。
案例图：
、、
阅 · 读 · 推 · 荐
◎中国REITs产业教育领军者睿思书院
RCREIT（REITs研究中心）系全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT与中国REITs领域第一传播平台REITs行业研究同心同德、同向同行。
REITs行业研究精准覆盖中国REITs及不动产金融市场从业、投资及研究学习等相关人员，深度感知中国REITs发展进程和市场动态变化、深刻理解中国REITs传播受众最真实最实际信息需求，领航长效持续的中国REITs市场全覆盖跟踪研究和高精准市场调研、领先实践中国REITs投资者教育。
REITs行业研究
专业、专注、务实合作
REITs行业研究是中国REITs第一传播平台，致力担当领航中国REITs投资者教育的中流砥柱。
我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。基础设施领域已经成为中国公募REITs落地的突破口和落脚点。
因为相信，所以看见。我们终于共同见证中国REITs破晓的黎明。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。
