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来源：德邦基金
风财讯报道 4月15-16日，【第一届·品器不动产大会】在上海世博会中国船舶馆举行。冯仑、马蔚华、罗臻毓、单大伟、王翔、陈东升、陈星德等20余位国内外重量级嘉宾齐聚，共论不动产金融、大健康不动产、不动产科技三大主题，寻找如何“下一层楼，上一个新高度”。
会上，德邦基金总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、公募REITs工作组组长陈星德发表《REITs试点现状分析及未来业务方向》主题演讲。
（陈星德在品器·不动产大会上作主题演讲）
会议伊始，陈星德对REITs的含义进行了详细的解释，他表示，REITs是通过集合公众投资基金，由专业机构管理，资金将用于购买原资产持有人的物业基础资产/基础设施资产。REITs是资产的上市而不是经营性公司的上市。
（陈星德在品器·不动产大会上作主题演讲）
中国的不动产领域进入了后开发时代，以往证券投资基金和不动产的联系不强，但后开发时代，不动产进入资产管理时代，REITs是产业和金融最佳的结合。但目前国内REITs开放的领域仍主要集中在基础设施方面。对此，陈星德表示，基础设施的领域并不小，不局限于传统基建，而是和市场结合更高的新基建，比如数据中心、人工智能、智能计算中心项目、物流、环保、市政、产业园等。
同时，陈星德谈到，“十四五规划”明确提出发展REITs，REITs的市场空间大大扩展。公募REITs是存量时代的必然选择，无论是商业地产还是基础设施，都面临着存量的问题。目前基础设施的投资压力大，REITs不仅可以推动资本市场供给侧改革，支持实体经济发展，同时给投资者提供了新型的投资产品。而且REITs有着中等收益和中等风险，长期稳定现金流分红，以及不动产增值的想象空间等优势。同时，REITs也是去杠杆的好工具。
（陈星德在品器·不动产大会上作主题演讲）
对REITs所具备的投资特点，陈星德进一步解释到，REITs是信息披露为中心的，它是股权形式而不是债券形式。目前各国对REITs的信息披露要求一般较高，法规里面也对REITs信息披露有着明确的规定，要求真实、准确、完整、及时，做到应披尽披。
同时，REITs所承担的义务重。陈星德表示，各国的REITs法规规定必须分红，比如我们国家规定90%收益要分给投资者，所以REITs是有着稳定现金流的金融产品。
就REITs未来发展的机遇和面临的挑战，陈星德提出，公募REITs丰富了大众基建投资品种，规模庞大，有望开辟万亿市场。但同时，REITs也面临着诸多挑战。第一，REITs对基金公司来说是一个全新的业务领域，需要建立全新的资管生态；第二，未来更加需要既懂资本市场又懂不动产领域的投融资管理人才；第三，和其他品种相比较，REITs收益率能否达到投资者的期望。
同时，制度的完善和市场的培育还需要过程。陈星德提出，第一是需要立法的保障；第二是税收中性的问题，重复征税的问题怎么解决，在国外REITs的成功很大一部分原因是对REITs的税收进行了特别设计，减少重复征税；第三是国资转让的问题。此外，还存在着怎么培育喜欢REITs的机构投资者，怎么培育专业的REITs基金管理公司等问题。
REITs的试点对资本市场而言是具有里程碑式的。陈星德表示，未来可能会形成公募REITs板块，基础设施REITs甚至会扩展到商业地产、城市更新等，有望解决房价过高的问题，它是一个非常大的蓝海。随着不断推进REITs发展，中国可能会成为国际REITs金融中心
