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来源：REITs行业研究
2021第一季度，北京甲级写字楼市场单季度净吸纳量超过23万平方米，刷新了近十年以来的单季度新高，也创下了近十年需求最强劲的季度开局。乙级楼宇和产业园区也同样出现大量的新增需求，净吸纳量分别超过10万平方米和28万平方米，因此全办公租赁市场的净吸纳量超过61万平方米。
在一系列靓眼的复苏数据背后，所有的原因都指向了一个行业——互联网科技
作者及来源：高力国际
北京——国内第一创新中心
这与北京的城市战略定位密不可分。2020年北京的信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值5540.5亿元，增长14.4%，已经在十三五期间形成了一系列的先发优势，并在十四五规划中进一步明确了将建立国际科技创新中心的发展目标。
在2020年全球独角兽企业中，北京占有93家，数量居全球首位，其中全球十大独角兽企业6个来自中国，3个位于北京。《全球科技创新中心指数2020》显示，北京在全球30个主要的科技创新中心中位列第五，其中创新高地排名全球第三。
北京也是中国唯一排名进入前十的城市。产业更替佐证了北京办公市场的发展，互联网科技行业毋庸置疑现已站在了办公市场的C位，成为全市场最亮眼的明星行业。
北京互联网企业办公租赁市场情况
经过近20年的发展，北京目前已经形成两大互联网产业聚集地，并形成了两个主要的市场组团，分别为位于西北方向的中关村-上地（泛上地区域，包含西二旗，清河等周边区域）-北清路组团和位于东北方向的望京酒仙桥组团。高力国际在整理了北京约150家头部互联网科技公司在京办公租赁情况后发现
办公面积
当前头部互联网公司办公面积（包含自用和租赁面积）共约525万平方米，其中前20的公司办公面积约422万平方米，占总互联网公司办公面积的80%。
地理位置
有42%的互联网公司位于上地，位于东西两大组团内的互联网企业占比高达72%。
租赁类型
互联网公司更加集中于产业园市场，有67%的互联网公司位于产业园内，位于甲级写字楼的比例仅8%。
租金水平
互联网科技公司目前平均租金水平相对较低，平均租金约190元每月每平米，低于整体办公市场223元每月每平米的水平。
成交占比
在2020年全年5000平米以上的大宗租赁成交中，互联网科技公司的成交面积占比达到42%，远高于第二名金融行业的18.8%，在今年一季度这个比例更是上升到64%。如果把在线教育新租面积也计入，2020年的互联网科技行业占比超过50%，今年一季度的占比更是接近70%。
北京互联网企业两大市场组团
上地子市场是目前北京最炙手可热的产业园子市场，是2020年唯一连续三个季度出现快速去化且租金逆势上扬的产业园子市场，且这样的趋势在2021年一季度依然持续，目前市场空置率仅有7%左右。
望京酒仙桥的写字楼市场从2015年到2018年市场空置率长期保持超过20%左右的水平，最高点在2015年达到了38%，次高点出现在2018年接近24%。得益于区域内强劲的互联网科技企业的扩张需求，望京酒仙桥在2020年出现了加速去化的情况。截止到2021年一季度，望京酒仙桥已经从租户市场转变为业主市场，平均租金本季度逆势上涨超过3%，成为首个租金出现明显触底企稳回升的子市场。
北京互联网企业办公选址洞察
互联网科技行业具有产业聚集效应强和扩张速度快的特征，对于人才的需求量也非常大，因此潜在的人才留存和获取成本已经成为企业选址最重要的因素。
人才留存成本
交通便利程度
楼宇用电量
周边餐饮配套
航母级的互联网头部企业才有能力敢于跳出产业聚集区域进行多总部选址，其他大部分的互联网企业选址需求依然还会集中在东西两大市场组团内。高力国际的数据显示，在两大组团内，某些子市场目前已经出现了“一房难求”的局面，未来3年超过130万平方米的新增办公项目，将会很大程度上缓解目前该区域供不应求的局面。
展望
互联网企业的扩张需求至少占据了北京办公市场新增需求的半壁江山，这个行业发展将在一定程度上影响着北京办公市场去化速度和租金触底企稳回升所需的时间。十三五期间，北京的办公市场已经形成了以内资为主，外资为辅的发展格局。在十四五期间，我们相信以互联网科技为首的高新技术企业将会在北京办公市场的供需两端都扮演更重要的角色。
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