来源：好买臻财VIP
好买说
自武汉肺炎疫情发生以来，疫情防控、经济社会发展等方方面面就牵动着国人的神经。近期出炉的各城市1月房地产成交数据出现下滑，也使得地产行业的前景有所不明朗。
楼市成交蒙上阴影、土地出让受到限制，靠高周转来卸杠杆的房地产企业面临较大的资金压力，在这样的环境下，地产企业可以坚持多久？
截止2019年2月16号，全国新型冠状病毒肺炎确诊病例超过7万，疑似病例接近一万，并且仍存在增加趋势，情况相比于非典时期更加严重，为了抑制疫情的传播，全国多个城市都发文要求企业推迟开工时间，并发文要求暂定房地产市场经营，给本就处在严调控的房地产企业造成了较为负面的影响。综合起来看，短期内会对房地产行业产生以下几个影响：
首先，未来两三个月，预计楼市成交会比较惨淡，这在非典时期已有过类似的经历。其次，房地产施工进度受影响，在疫情影响下，很多工人都不能及时回到工地，预计会有一大批项目交付要延期。
另外，土地出让也会受到影响。一方面处于防控要求，土地拍卖短期内取消。另一方面，由于一季度销售预期较差，企业拿地积极性会下降。
最后，本就靠高周转来卸杠杆的房地产企业面临较大的资金压力，因为不能销售不能开工，但是利息不会少，没有回款就没钱还利息。因此，疫情下，对于投资地产类固收的投资人来说不免较为焦虑，害怕出现风险，造成投资损失。下面笔者将以某头部地产举例，测算在极端苛刻的情况下（无任何现金流流入），企业能坚持多久？
根据笔者查询某头部地产最近一期半年报显示，截至2019年6月末，该企业账面可动用资金为2068亿。那我们就来计算一下，假设未来没有任何现金流流入，该地产企业账面的2000多亿资金，究竟能满足多长时间的企业未来必要刚性支出？
地产企业刚需支出大概有三方面，第一是三项费用（广告的开支、人员工资成本开支和利息支出）；第二是应付上游供应商的材料款、施工方的工程款；第三就是短期的有息债务。
资料来源：wind
三项费用包括推广费用、行政开支、利息开支。这一部分基本上现金支出居多，至多是销售停滞导致市场费用降低。按照2019半年报的数据，该地产企业每月三项费用大约开支84亿元，平均3个月开支为253亿，平均6个月开支为507亿。
其次，该企业应付上游供应商的材料款和施工方的工程款一年内到期金额为4406，由于半年报披露的到期期限较为粗略，只能暂且估算每月平均到期金额为367亿，未来三个月到期应付贸易款1101亿，未来6个月到期应付款2202亿。
资料来源：wind
最后，根据2019年其公布的半年报显示，该企业有息债务为8132亿，一年内到期金额为3758亿，平均每月到期金额313亿，未来3个月到期有息债务939亿，6个月1878亿。
资料来源：wind
计算到这里我们就能很清晰的发现，在极端情况下（未来没有任何资金流入）该地产企业最多能支撑3个月，如下图所示：
资料来源：好买基金研究中心
咋一测算，似乎挺让人害怕的。但是，好买君需要提醒大家注意的是，我们用的是最严苛的条件，也就是说未来该企业将没有任何现金流入。但事实上，这种情况几乎不太可能发生，因为我们向地产企业购买房子的时候，一般情况下都是进行银行贷款，银行贷款审批是有流程的，这就造成了资金的账期，因此未来还将有大量购房资金进入地产企业。根据测算，该地产企业销售回款率54%，仍然有46%没有回款，按照全年6000亿的销售金额，尚未流入的资金高达2500亿以上，叠加账面资金2068亿的账面资金，维持6个月以上没有任何问题。
此外，在疫情的环境下，地产调控有一定的宽松预期。即使地产调控依然很严，势必也不会一刀切，即使不能新增融资金额，贷款续作应该没有问题。因此，真正有压力的支出资金应该是地产企业行政开支和营销开支。综上所述，疫情下，地产企业偿债有压力，但是完成处于可控范围，对于头部房地产企业而言，支撑6个月至1年时间问题并不大。
好买君认为，我们已经有战胜非典的经验，非典前后总共8个月时间，但是在前几个月未能得到足够重视，从政府启动全面应对策略，到非典疫情得到控制，大概用了2个月时间。目前来看，疫情虽然比非典时期严重，但或已接近峰值，疫情得到全面控制可期，头部地产企业账面资金存备较为充足，投资人不必过分焦虑。
