2020年2月展望与回顾——地产篇

作者：嘉实财富研究与投资者回报中心

国内地产

在新冠疫情的冲击下，自2019年10月以来，经济低位企稳的势头毫无疑问将遇到新的挑战。房地产市场在2019年年末也有好转迹象。以北京市场为例，2019年12月二手房的议价空间在缩小。很显然，新冠疫情也会直接影响地产市场。

新冠疫情影响地产的逻辑很明显。老百姓怕传染疾病，看房的人就少了。房地产整个市场的交易活动会降温。这当然是个坏消息。当然也有好消息。刚需的购房者只不过是推迟买房而已。购房的需求并没有消失。所以等疫情结束，前期积压的需求会在一段时间集中释放。所以如果疫情如市场预期的那样，会在3-5个月内结束，那么地产全年仍不悲观。地产销售下滑幅度有限。但具体到2月，地产销售数据可能不太好看。与此同时，压力最大的是卖新房的房地产企业。地产企业多数杠杆率较高，靠销售回款贡献了15%左右的现金流。因此，如果疫情持续时间较长，地产企业的现金流压力可能会较大。

对于地产投资而言，企业没有钱，后续的投资修复的时间就会更长。2月份地产投资可能会明显的放缓。但疫情本身对地产投资的影响可能不大，因为地产施工可以实现全封闭管理。主要影响途径还是销售回款的下滑对后续投资压力。

总体来说，虽然已经立春了，但地产市场的寒意还刚刚开始，预计持续到3月份。真正回暖要等到二季度。

 国际地产

国际地产（REITs）在1月继续录得上涨，全球和美国REITs指数分别上涨0.9%、1.3%，表现明显优于同期对应股票指数。全球发达市场REITs指数1月表现超过对应股票指数209bps，美国REITs表现与全球基本一致，跑赢对应股票指数（标普500指数）130bps。各主要区域表现涨跌不一，却与12月区域风格表现发生逆转，欧洲REITs市场表现不佳，美元计价的欧洲REITs指数单月下跌2.7%，落后于其他发达市场地区。除欧洲外，香港在12月也表现不佳，以单月4.4%的跌幅领跌全球，12月香港REITs的反弹成为了“昙花一现”。除香港外的亚太地区则表现亮眼，日本REITs指数单月上涨3.7%，澳洲上涨5.1%。

从各主要板块来看，行业风格分化的趋势依旧延续。受零售业“关店潮”影响，零售类REITs毫无悬念的继续成为表现最差的板块之一，单月下跌3.4%。与之相反，工业类REITs受供求关系推动，以超过3.7%的涨幅领涨，与我们此前预期一致。此外，住宅和办公类REITs分别上涨3.7%、1.5%。