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来源：REITs行业研究
来源：每日经济新闻
公募REITs的脚步越来越近，而普通投资者对这一产品却不是很了解。《每日经济新闻》记者采访了基金公司和专业人士，希望能帮助大家更加了解这一新产品，并且为挑选适合自己的REITs基金做足功课。
有望成为优秀投资标的
作为一个崭新的投资品种，公募REITs受到了来自各方的高度关注。那么REITs到底是个啥？
从比较正式的定义来看，REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。
本质而言，REITs是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化，连接资金供给方和需求方，从而实现资源整合与跨期配置的重要手段。
嘉实基金有关人士告诉记者，REITs的产品推出不同于股票、也不同于债券，是基于实物资产上的现金流，而且以现金流分红为特点的一类资产，这将根本改变中国资本市场整体基础设施的性质和特征。同时，它将会给投资人带来完全独立属性的、相关度很低的一类资产，同时是以现金回报为特征的，有望改善投资人风险收益特征。
他进一步指出，REITs的风险收益特性不同于股票和债券，兼具“股票+债券”的特征，既有类似债券的稳定分红收益，又有类似股票的资本利得，同时具有一定的波动性。“但是，稳定的分红收益使得REITs成为优秀的投资标的，是有效的大类资产配置工具。”
综观REITs的发展历史，可以发现这类产品起源于20世纪60年代的美国，期间相关税收制度革新驱动其大幅发展，2018年末全球总市值超过2万亿美元。
华泰证券研报指出，我国REITs起源于2005年，越秀REITs在香港上市，此后央行和证监会等部门持续推进REITs制度建设。2014年，在资产证券化迎来备案制利好、房地产融资环境改善的驱动下，类REITs规模开始快速扩张，为公募REITs的推出奠定了良好基础。
公募REITs箭在弦上
2015年鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金出现，国内公募类REITs成功破冰。但是由于这只产品并不直接持有物业而只有租金收入，被归为“类REITs”产品。
截至目前，市场上的相关产品还有嘉实全球房地产、广发美国房地产、诺安全球收益不动产、南方道琼斯美国精选REIT指数、上投摩根富时发达市场REITs指数等多只QDII基金。
那么哪些项目可以发行公募REITs呢？根据《通知》中的表述，基础设施REITs试点项目首要聚焦京津冀、雄安新区等重点区域，同时优先支持基础设施补短板项目，鼓励5G、通信铁塔、物联网等新型基础设施项目开展。主要包括：仓储物流、收费公路、城镇供水、人工智能等项目。值得注意的是，住宅和商业地产并不在范围内。
上述嘉实基金有关人士坦言，经过多年发展，公募基金管理人在二级市场具有突出的股票与债券研究投资经验，并被市场投资人广泛认可。公募基金管理人在基础实施公募REITs中所需要的资产运营能力，与其所具备的二级市场投资研究能力相比较，存在一定差距。
但通过设置合理的治理机制，公募基金管理人可有效整合原始权益人的运营能力，从而极大地改善和提升公募基金管理人的资产运营能力。
平安证券基金研究团队执行总经理贾志也对记者表示，投研能力、风控能力与渠道资源将成为基金公司发展REITs的核心竞争力。
“首先人才方面，团队人员需要在基础设施投资或运营管理、经济、金融、法律、财会知识以及完整的项目操作经验等方面均有较高的能力。其次，公募REITs和以往公募基金的投资管理有很大的不同，因此公司需要有完整且良好的投资管理机制，包括风控、合规、会计、投决等。第三，市场上可以作为REITs标的物的物业比较多，但和股票一样有好有坏，公司能否拿到较好的项目也至关重要。”
从这几个方面入手
在不少行业人士看来，公募REITs有利于稳投资、降杠杆、高效利用存量资产，并且提供了一种居民储蓄投资转化的新型产品，极大地丰富了投资人资产配置组合的可选标的。那么怎样才能选出一只优质的、适合自己的REITs产品呢？
有大型公募人士告诉记者，REITs产品在交易形式上与其他公募基金没有太大的区别，场内和场外都可以进行交易。但考虑到封闭运作带来的流动性上的区别，有场内交易ETF基金经验的投资者可以更多地关注二级市场上市后的折溢价套利机会。
但他同时也提醒，投资者在不了解REITs运作方式及投资标的的情况下，并不适合贸然参与对这类产品的投资。“因为REITs基金封闭期都比较长，而且又是新产品，前期肯定还处于摸索和磨合阶段，普通投资者可以先观望一下，等到足够了解这类产品再作决定。”
贾志也建议，投资者可从优选项目和优选具备一定实力的基金管理人，这两方面来入手。“从项目的角度来看，投资者应当对REITs基金底层资产支持证券所持有的基础设施项目公司有较为充分的了解，有足够的判断；从管理人的角度来看，投资者亦可向专业机构寻求相关投资建议以及可优选投研团队实力强、拥有充足相关经验的基金经理和基金公司进行投资。”
而基于公募REITs交易结构的特殊性，他建议投资者应更多关注公募REITs每年披露的评估报告来作为二级市场交易价格的参考，而非单纯按照传统公募基金思路关注基金净值。
“公募REITs兼具权益和稳定分配属性，既不能完全等同于权益类资产，更不能将其直接与固定收益类资产划等号。而且不同于常规的公募基金，公募REITs采取合并报表估值。根据中国证券投资基金业协会《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引》（征求意见稿），除依据《企业会计准则》规定可采用公允价值计量模式进行后续计量外，基础设施项目资产原则上采用成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。因此，采用成本模式计量公募REITs基金净值波动，更多是一个企业会计层面的概念，和公募REITs的公允价值之间可能是有较大差异的。”
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