城市更新经典范本丨大悦春风里首作——大兴大悦春风里盛大开业

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来源：REITs行业研究

2018年8月，高和资本与大悦城控股联合成立50亿购物中心并购基金，旨在寻找位于中国核心城市具有更新改造潜力的商业或综合体等收购机会。

同年12月，经过谈判和复杂的重组，大悦城高和并购基金完成对大兴区火神庙国际商业中心的收购，并改造为大兴大悦春风里。项目围绕“改建筑、装内容、促流动”的核心思想框架，仅仅两年时间就完成了从签约收购，到拆除更新，从设计改造，到招商开业，期间克服了疫情带来的巨大影响，最终如期开业。

12月25日，高和资本联手大悦城控股推出的首个城市更新商业综合体项目——大兴大悦春风里正式开业。

大兴大悦春风里是高和资本与大悦城控股合作成立的购物中心并购基金的首个落子项目，也是大悦城控股旗下全新商业产品线“大悦春风里”的系列首作。

开业当日，大兴大悦春风里签约品牌近300家，以95%的签约率、30%的全国与区域首进率、90%的开业率，强势升级北京南城商业生态，为京南人民开启全新“春风”生活方式，首日销售额突破1175万，坚定了升级区域商业、赋能城市生态的信心，将成为城市更新领域的经典之作。

城市更新的春风里

大兴大悦春风里位于大兴核心区，紧邻地铁黄村大街站，毗邻大兴区政府，与未来北京新机场线黄村站距离1公里，建筑面积约15万平方米。其前身为大兴火神庙国际商业中心，以王府井百货和小商品零售等中低端业态为主，物业硬件落后，业态组合落伍，无法满足北京南城居民消费升级的需求。

2018年8月，高和资本与大悦城控股联合成立50亿购物中心并购基金，旨在寻找位于中国核心城市具有更新改造潜力的商业或综合体等收购机会。

同年12月，经过谈判和复杂的重组，大悦城高和并购基金完成对大兴区火神庙国际商业中心的收购，并改造为大兴大悦春风里。项目围绕“改建筑、装内容、促流动”的核心思想框架，仅仅花了两年时间就完成了从签约收购，到拆除更新，从设计改造，到招商开业，期间克服了疫情带来的巨大影响，最终如期开业。

建筑改造方面，大兴大悦春风里将原老旧商场的建筑格局改造为适应体验式消费升级的当代购物中心。项目在设计理念上，以创新精神在“塑文化、建地标”上不断发力，便以“留、改、拆”代替“拆、改、留”，承袭了项目周边地标火神庙的既有文化，以“灯笼”外型设计外立面，规划了“一个盒子+两个街区”的建筑形态，打造了前有山、后有院、有花径、有流水的景观，传递了“与人为善、如沐春风”的生活美意，不仅焕新城市面貌，更为内容升级提供了场景容器。

在内容升级方面，大兴大悦春风里依托大悦城控股的强大招商运营能力，通过生活业态志趣的蕴化与多元生活场景的交互，以家庭和社交需求为重心，引入具有“网红经济”效应的全新业态与新兴品牌，并利用地产科技赋能商业运营，实现区域商业升级，呈现美好生活方式。在资管模式方面，大兴大悦春风里则通过高和资本的资产管理能力，实现项目全生命周期的轻资产运营，促进资产流动。

资产管理

实践城市更新新模式

大兴大悦春风里是高和资本与大悦城控股双方在城市更新领域的一次成功的合作尝试——通过联合成立并购基金完成项目收购，实现了优势互补，为城市更新和存量资产盘活提供了可参考的模式。

在大悦春风里项目的资产管理上，擅长运营的大悦城控股重点负责项目的设计、定位与运营，例如项目的重新定位、目标客群的划定、物业形态和内部空间的重整等；而专注城市更新投资的高和资本在项目前期主要负责项目的投资谈判、交易架构设计等，在项目未来运营成熟之后，则通过资产证券化等金融手段帮助实现项目退出。

开业当天，高和资本合伙人苏鑫提到，作为合作伙伴，高和资本将助力大悦城实现从开发型商业向资管型商业转型。利用创新性的金融工具，帮助实现物业产权和经营权的相对分离，同时在适度扩张的背景下，优化企业的资产负债表，降低负债率，还能在整个项目操盘周期中保持企业ROE的平稳。

高和资本合伙人·苏鑫

精益运营

打造城市自在生活地

大悦城控股党委书记、总经理曹荣根在大兴大悦春风里开业致辞中表示，全新商业产品线“大悦春风里”定位为“区域级时尚生活中心”，在产品定位、客群覆盖、品牌选择等方面与“大悦城优势互补，形成了强有力的地域性战略布局和竞合关系，也将为消费者带来更全面、更多元、更优质的消费升级体验。大悦春风里具有“温馨、时尚、惬意、品位”的品牌特征，聚焦于25-45岁城市中产客群，满足其对第一生活的消费需求。

更新后的大兴大悦春风里，依据以上品牌定位，结合所处区域的客群特征与潜在需求，将项目定位为“城市自在生活地”，并在品牌招商规划设定之初就走出了差异化发展之路，侧重提倡健康、自然的生活方式，重点增强餐饮、社交等生活体验式业态的深度与广度，满足了区域消费者物质和精神的双重升级需求。

在品牌和运营服务上，大兴大悦春风里侧重“泛生活业态”，引进了近300个国内外一线品牌，其中30%是区域首店，如区域首家MUJI无印良品、全国首家京东综合生鲜超市、京南首家蔡澜港式点心店、北京首家定制独栋星巴克花园宠物店等；同时借助中粮集团全产业链优势，打造了“中粮春风市集”和“长城研酒所”等互动消费形式；并营造了500㎡超级体验场景“奇境花园”花植展、抚慰都市心灵的“超级春天”治愈展等沉浸式场景，将健康、自然的生活理念贯穿全业态和用户体验全流程，提升区域商业品质，带动周边商圈繁荣。

地产科技

成就“最懂你的智慧Mall”

作为城市更新3.0模式的实践样本，大兴大悦春风里在资金并购、资产运营的基础上，增加了用“科技”提升资产运营效率的内容。

在大兴大悦春风里，通过5G 、大数据、物联网等技术，构建了一个数字孪生的春风里，打通商户端、客户端、营销端的数据，以科技创新赋能运营服务。

大兴大悦春风里作为首个大悦城体系内5G+MEC智慧商业体，首次启用“春风云智慧Mall”系统，通过该技术实现4K直播、AR/VR场景化购物服务，经营者期待的数据分析、无死角视频安防都将落地等问题。更将通过大悦城体系独有不断升级迭代的智慧系统，提供更紧密、更贴心的服务，真正做到生活体验智慧化，诠释高品质的生活体验。

大兴大悦春风里在用户服务上进行全面的技术智慧革新，以智慧微风体系密切连接消费者的游逛、购物、休憩甚至情感需求，通过万物互联与无感式服务，将科技、智慧、服务贯穿全业态与用户体验，体贴满足人性化多元需求。当科技遇上春风，最懂你的智慧MALL就此诞生。

大兴大悦春风里通过高和资本的金融资管方法，结合大悦城控股的杰出商业运营能力，一体两翼，涅槃重生。在今年疫情影响的特殊情况下，大兴大悦春风里的成功开业再次证明了中国城市更新的潜力与活力。

“大悦春风里”是继“大悦城”和“祥云小镇”之后，大悦城控股推出的全新商业产品线，在传承大悦城品牌内涵的基础上，形成了“温馨、时尚、惬意、品位”的品牌特征，聚焦于25-45岁城市中产客群，满足其对第一生活的消费需求。

图｜大兴大悦春风里

在品牌和运营服务上，大兴大悦春风里侧重“泛生活业态”，引进了近300个国内外一线品牌，其中30%是区域首店（如区域首家MUJI、全国首家京东综合生鲜超市、京南首家蔡澜港式点心店等），充分发挥了“网红经济”效应。同时，还借助中粮集团全产业链优势，打造了“中粮春风市集”和“长城研酒所”等互动消费形式，以科技创新赋能运营服务，将健康、自然的生活理念贯穿全业态和用户体验全流程，提升区域商业品质，带动周边商圈繁荣。

图｜长城研酒所

随着以北京中粮广场、中粮·置地广场、西安大悦城等旗下多类型“旧改”和城市更新项目的成功亮相运营，大悦城控股在业内屡获肯定。如西安大悦城已经为这座城市带来118家首进新品牌，更优质的服务理念和购物体验带动了西安商业环境的综合提升。西安大悦城对于旧项目的改造相当于一次非常高效能的供给侧更新，切实激发了消费者的消费动力、促进了商业新消费，在开业首年实现98.7%出租率，2019年全年16.07亿的销售业绩，是改造前的5倍。

图｜西安大悦城

大兴大悦春风里则是大悦城控股在城市更新领域的又一次成功尝试。在资产管理模式上，大悦城控股与高和资本联手，通过联合成立并购基金完成了项目收购，实现了国有资本和市场化资本的优势互补，为城市更新和存量资产盘活提供了可参考的模式；在建筑设计理念上，大兴大悦春风里承袭了项目周边地标火神庙的既有文化，以“灯笼”外型设计外立面，规划了“一个盒子+两个街区”的建筑形态，打造了前有山、后有院、有花径、有流水的景观，传递了“与人为善、如沐春风”的生活美意。

图｜大兴大悦春风里内部

在今年疫情影响的特殊情况下，大兴大悦春风里以95%的签约率、30%的全国与区域首进率、90%的开业率，坚定了为区域商业赋能的信心，续写了大悦城控股商业品牌的实力传奇。从品牌招商规划设定之初，大兴大悦春风里就走出了差异化发展之路，侧重提倡健康、自然的生活方式，重点增强餐饮、社交等生活体验式业态的深度与广度，满足了区域消费者物质和精神的双重升级需求。