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来源：洪泰财富
来源：米宅
01.
本文的开头，先说一个农夫和蛇的真实版故事。
2004年，李女士结婚之前购买了一套商品房，按照物权法来说，该房产属于她的婚前个人财产。
几年后，李女士与陈先生登记结婚。然后陈先生弟弟——陈某的女儿小升初想要就读某中学，而李女士的房屋恰属于该中学学区房。
于是李女士慷慨帮助，同意暂时将房子转到陈某夫妇名下，由他们代持，从而获得上学资格。
当然，既然是代持，就是产权转移，但是李女士和老公仍居住在这套房子里，房屋按揭贷款也是由她继续向银行支付。
2017年4月，李女士丈夫陈先生不幸意外离世。悲痛之余，李女士欲将房屋出卖，请求丈夫的弟弟和弟媳妇——陈某夫妇配合办理房屋过户登记。
没想到，竟遭到了他们的拒绝！
此后李女士多次请求，均无结果。无奈之下，李女士只能起诉要求讨回房屋所有权。
02.
在法院辩护时，弟媳妇陈某妻子辩称，他们是经过合法程序向李女士夫妇购买该房屋的，约定的总房价46万元分两次付清，且已经办理该房屋的过户登记手续，依法取得不动产权证书，应受国家法律保护。
然而，经过法院调查，则发现如下事实：
第一、被告陈某夫妇持有涉案房屋的权属证书，以此为依据称该房屋系其购买所得，但对于房屋买卖合同约定的46万元购房款如何交付不能作出合理解释。
被告称其中16万元曾于2011年某晚以现金交付，但其提交的银行流水单显示无大额取款记录。被告还称自己向原告的银行账户支付的30万元系房屋转让款，但该银行回单显示款项性质系往来款，该笔款项陈先生已于隔月汇给弟弟陈某银行账户。
第二、从房屋价格来看，2004年原告向开发商购买涉案房屋的价格为44万元，另有附属储藏室一间7790元，算上后续贷款利息等，原告共花费近55万元。
即使不考虑购房后近7年时间的房价上涨因素，涉案房屋以46万元的价格进行交易，也与常理不符。
第三、虽然房屋登记在俩被告名下，但涉案房屋一直由原告居住，且水电费、物业费、按揭款均由原告支付。
综上，涉案房屋应系原告所有，被告属于代持关系。因此，法院判决要求涉案房屋登记到原告名下。
然而，回顾一下，几乎让李女士失去一套房屋所有权的关键环节，就是房屋产权登记。
因为，她最大错误就是在没有对自己进行任何法律保护的情况下，进行了房屋产权转移登记。
03.
李女士的这次错误，就是进行了一次糊涂的房屋产权登记。
而下面这个案例，原告最失误的地方，则是没有进行一次应该进行的房屋产权登记。
2013年，著名艺人黄晓明花费3600万元在北京朝阳区买了一套豪宅。
这套房子地处北京著名项目星河湾之内，当年，这套建筑面积703.13平方米的房子，成交价格为3600万元，算下来单价约5.1万。
因为当时黄晓明并不具备在北京购房的资格，所以并没有完成过户，但是黄晓明已经支付了房款并一直等待自己的北京买房资格落地。
然而，如今星河湾均价约8.3万元，该房子的价值也升到了5800万元。
前不久，当黄晓明要求卖方根据原合同履行过完户手续的时候，对方却不卖了。
原因当然不是房价翻倍，而是一个很合情合理的理由。
因为房子的所有者张昊龙在卖房时只有13岁，是未成年人，所以是由他的父母出面，委托一个中间人完成的交易。
而现在20岁的张昊龙则称，父母的授权他人卖房损害了自己的权益，所以合同无效；另外只是中间人收了钱，但张昊龙至今未收到房款3600万元。
自然，双方沟通没有啥结果，黄晓明将张昊龙告上了法院，要求对方承认房屋买卖合同有效，并且配合完成过户。
然而，事情的结果却是——黄晓明赢了官司，但是房子却依旧不能过户。
主要原因就有——2013年之后，该房屋因为各种债务问题，多次查封。
2017年12月21日被山西长治某法院查封，查封期限为2017年12月21日到2020年12月20日。
2018年5月8日被山西太原某法院轮候查封，期限为从2018年5月8日到2021年5月7日。
2019年4月28日被黑龙江齐齐哈尔某法院轮候查封，期限为2019年4月28日到2022年4月27日。
所以，在该房屋梳理完毕其法律纠纷之前，房屋无法过户给黄晓明。
也就是说，黄晓明花了3600万，只是买了一堆麻烦。
04.
黄晓明案例最大教训就是，在该进行产权的转移登记的时候没有进行产权转移登记。
假如，在2013年，他不是因为北京购房资格问题，交完全款之后完成了产权转移登记。
这套房子就不可能被接二连三的被抵押，被查封，更不可能发生2020年，卖主翻悔的问题。
当然，你不能说这是北京限购的问题。
因为，北京限购针对的是所有人，而不单单针对只是黄晓明一个人。
黄晓明错就错在，他选择了不过户而等待，而没有选择放弃购买，等攒够资格再来购买。
不过从这个案例，也反证出，北京限购是公平的，并没有因为黄晓明是公众人物，而网开一面，即使你是明星依旧需要老老实实的攒资格。
05.
同样，在我们米宅后台，很多人都在问，能不能在这个城市买房，能不能在那个城市置业，能不能选择二手房交钱先不过户，能不能选择买房代持。
然而，对于这一类问题，我们是不能给出一个标准答案的。
因为本身，该过户的时候就不过户，不该代持的时候选择代持，只能意味着两个字——风险。
啥是风险？就是有可能发生，有可能不发生，但是一旦发生对于你来说就意味着100%的损失。
当然，你可以说我找的代持人是我的亲戚，是我的同学，很靠谱呀？
然而，当房价翻倍的时候，天晓得会发生什么。
不要用金钱来考验人性。
当然，有人会说能不能签订所谓的代持合同呀？
但是，本身代持就是一个灰色空间，一旦发生问题，法律会不会支持代持合法，也是一个未知。
当然，还有人也会选择交钱，约定价格，先不过户，等待自己的资格落地或者等待营业税到期。
然而还是那句话，不过户东西就不是你的，不是你的就是不可控的风险，而其中最大的风险就是用利益考验人性。
06.
买房，产权转移登记往往是最后一步，但是也往往是容易出现问题的一步。
常见的风险，除了无约定代持或者交钱不过户行为，还有如下：
1、房屋所有人让家里亲戚，朋友等无房屋所有权的人与买方签订合同，为无效合同。所以不管在中介门店签订协议，还是在房管局签订的买卖合同，都必须是房屋所有权人。
2、房屋共有人没有签字，或者由其配偶代签。这样签合同，如果卖方反悔，则以夫妻双方一方不同意可以撕毁合同，发生不必要的纠纷。
3、尤其是不能由中介代签，有的中介公司以接受卖方委托为由，代替卖方签字，代办各种手续。实际上可能带来更多的麻烦，在全国已经发生了多起中介签字，收完全款之后跑路的案例。对于买房者来说，很可能是“钱房两空”。
所以，产权转移登记是买房最后一步，然而，就是这一步走不对，闹不好就会掉落万丈深渊。
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