市场赚钱效应升温，风格却不断切换，抓住低吸潜伏的好时机！立即开户，踏准节奏，不错过下一波大行情
来源：北信瑞丰基金
2020年冬天，那个曾说过要“为每一个身处异乡的人都提供一个温暖的壳”的蛋壳公寓，以一场轰轰烈烈全网热搜，“”兑现“给租客们最后的温度。而此时距离1月17日纽交所上市的高光时刻，仅仅过去了十个月。当我们再将时间拉回，重读蛋壳公寓[DNK.N]的招股说明书，不免感叹，那些炸你的雷，或许早已点燃了引信。
从2015年末的2434套公寓起步，截至2018年12月31日，蛋壳总共控制236420套公寓，实现了359.7%的年复合增长率。到了2019年中报，这一数字进一步飙升到了346373套。此时的蛋壳，清醒而诚恳的写到，如果不能继续执行这样的扩张政策，保持高增长率，公司的财务状况将遭受严重的威胁。此外，高速的扩张对管理、运营和财务产生了越来越大的压力，公司需要找到合理的路径去压降费用，摊薄边际成本。
更严峻的是，截至IPO上市，蛋壳公寓还未实现盈利。公司在2017年、2018年和截至2019年6月30日的6个月内分别净亏损2.715亿元、13.697亿元(1.995亿美元)和16.37亿元(2.385亿美元)。同期，蛋壳的经营活动现金流为负1.446亿元人民币，负11.642亿元人民币(1.696亿美元)和负8.4840亿元人民币(1.336亿美元)。与如此庞大的现金流失血相对应的是，公司愈来愈沉重的负债端压力。截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年6月30日，公司分别持有9.3760亿元人民币、21.72亿元人民币(3.098亿美元)和26.672亿元人民币(3.885亿美元)的来自金融机构的预付款，持有1.057亿元人民币、2.795亿元人民币(4070万美元)和8.539亿元人民币(1.444亿美元)来自租客的预付款。对于上述负债，蛋壳在招股书中原文写到：“如果租约提前终止或租客未能偿还贷款，我们需要将剩余租期的预付款项退还给金融机构或租客。如果被要求退还大量预付款，我们的营运资金将受到限制。”然而，这就是冰山的全部了吗？作为一个互联网基因的长租机构，蛋壳公寓还利用网络众筹平台等渠道获得了各种形式的小额资金。从其中一个名为“众筹客”的平台（北京众筹客网络技术有限公司）披露信息来看，蛋壳在该平台以打包公寓资产的形式先后发行了十六个资产包融资项目，金额从46.2万至165万不等，每个资产包囊括了约10套长租公寓，拆分为200个份额供投资者认购。仅这一家平台，即融资超过一千万人民币，总认购人数超过十万人，而类似的其他融资项目，或掩藏在林林总总的互联网金融浪潮中，或已随着P2P行业的倒下而消失。
除了财务上的瑕疵，回归到资产端，蛋壳也就相关风险进行了充分的揭示。一方面，蛋壳公寓平均与业主签订4至6年的租赁合同，锁定成本，而与住户签订1年的租赁合同。当租赁市场出现整体走低时，这样天然的期限错配属性使得房屋空置风险将由蛋壳公寓承担。类似的情形也催生出了在今年春天疫情最严重的时段，自如、蛋壳等长租公寓在大量租客解约的压力下，频频被爆出向续租客大幅涨价的怪相。另一方面，蛋壳公寓普遍采取N+1模式，将多居室的客厅通过隔断改造，增加可出租单位，与此伴生的还有高周转的装修改造工程，这样的操作在国内房地产市场不断收紧分租政策，及不断提高环保安全验收要求的大环境下，连蛋壳自己也没有把握还能走多远。
此次暴雷之后，公众和媒体除了挖掘其一系列激进操作，更将众多炮火对准了背后的金融游戏，其中又以蛋壳与微众银行合作向租客发放“租房贷”最为诟病。这一实质性的贷款项目被包装成分期付款、租房福利计划等名目，达成签约。那么，回到蛋壳的招股书中，对此又是如何描述的呢？首先，蛋壳与特定金融机构达成了合作方案，向部分租客提供租金上的金融支持。在此合作框架下，金融机构需对租客的信用情况进行评估，并向蛋壳预付租金，租客则以分期贷款的形式按月支付。此外，蛋壳在招股书中阐述了两个重要风险，一，蛋壳明确了将以金融机构支付的预付租金支持后续扩张这一用途，以及此举可能带来负债压力及现金流风险；二，蛋壳无法确保与相关金融机构的合作协议不会被政府监管机构提出异议，如果由于法律法规上的变动导致相关的合作协议无法继续，蛋壳将会面临业务、财务状况和增长前景等多方面的重大负面影响。
比上述情况更为高位的是，蛋壳单独列示并明确阐述了自己所从事的商业活动可能违反中国法律法规，可能无法取得必要的许可执照。这样的文字，在当前的时点来看，或许颇为值得思考。
在这份总长达317页的招股说明书中，有45页的篇幅用以揭示公司相关的风险事项。本文由于篇幅所限，仅截取了其中小部分内容，但求略见一斑。
冰冻三尺非一日之寒，从长租公寓、P2P到共享单车，互联网公司的技术创新已经深入日常，绑定更多社会资源。当它们过度冒险，利用金融工具进行业务扩张，最终危机爆发时，承担最大损失的不再只是创业者和风险投资方，而是每一个在寒冷冬天里，无家可归的异乡人。
参考资料：
[1] http://www.zhongchouke.com/index-list----_E8_9B_8B_E5_A3_B3-.htm
[2] 蛋壳公寓招股书
