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来源：REITs行业研究
中国宝武首单储架式CMBS首期发行
储架规模25.1亿元
1.1主要内容
近日，由中信建投证券担任计划管理人的“中信建投-宝地资产-上海宝地广场资产支持专项计划”于上交所发行，该CMBS产品采用储架发行模式，储架规模25.1亿元，首期发行16.75亿元。
优先级票面利率3.5%，AAA评级。该CMBS不仅是宝地资产发布的首单资产证券化产品，也是中国宝武在不动产资产领域发行的首单证券化产品。
1.2 项目信息
1.3底层资产
上海宝地广场位于上海杨浦区，是由宝钢集团旗下子公司上海宝地置业有限公司投资开发。宝地广场地处大连路商圈核心位置，毗邻大连路隧道入口，快速连接浦江两岸。项目直连轨交4号、12号线大连路站，便捷通达全城CBD。
项目为两栋25层的写字楼综合体，总建筑面积约15.64万平方米，办公楼建筑面积为8.08万平方米。广场1-4层为商场、办公楼，地下第一层为超市和停车场，地下第二层为停车库，约700余个停车位。项目资产区位优势明显，极高的出租率与良好的市场口碑进一步保证了该CMBS项目现金流的稳定性与持续性。
深交所首个单SPV结构CMBS项目发行
规模40亿元
2.1主要内容
2020年10月23日，深交所首个单SPV结构 “中金-印力深圳印力中心第二期CMBS”成功完成簿记，总规模为人民币40亿元，标的物业为深圳印力中心。
本项目为续发产品，为深交所首个单SPV结构CMBS及市场首个单SPV续发型CMBS。项目由印力集团全资子公司发起，中金公司担任计划管理人和推广机构。
2.2 项目信息
2.3 项目评价
此次项目底层资产为深圳印力中心，是由深国投广场正式更名而来，其位于深圳市福田区，总建面20万㎡，于2007年9月正式开业，是深圳最资深的购物中心之一。
这次是该项目第二次作为底层资产进行融资操作。于2017年10月，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”完成发行，规模37.9亿元。
该项目也是国内单SPV结构CMBS的又一次实践。传统CMBS项目一般采用“信托+专项计划”双SPV结构设计，这样设计主要目的是解决现金流难以特定化的问题。
如果基础资产的现金流情况没有太大的不确定性，往往直接采用单SPV结构，可以提高发行效率、去通道。此外，受银保监会的限制，现在信托做房地产通道业务的额度少，导致收费高，单SPV去信托通道的做法能节省信托通道费。
全国首单新能源发电基础设施类REITs发行
规模7.25亿元
3.1主要内容
近日，“工银瑞投-中能建投风电绿色资产支持专项计划”成功发行，发行规模7.25亿元。该项目是全国首单新能源发电基础设施类REITs项目，也是全国首单绿色类REITs项目，是由工银瑞投作为计划管理人和主承销商，联合农银理财、兴业银行和招商银行等共同参与的一单主动管理型基础设施类REITs项目。
3.2 项目信息
3.3 项目评价
此次专项计划以中能建投旗下两个风电项目公司股权作为底层资产发行类REITs产品，有效盘活了现有新能源存量资产，拓宽了社会资本投资渠道，对支持企业降杠杆、丰富企业投融资模式等方面发挥了积极作用。
该项目的成功发行，既填补了我国新能源发电基础设施类REITs产品空白，丰富了类REITs产品类型，也为新能源电力加快资产证券化步伐提供了较好的金融创新示范。同时该项目的结构设计均已符合国内公募REITs的政策导向和试点原则，为日后顺利过渡到公募REITs预留了充足空间。
招商蛇口储架式购物中心类REITs首期发行
储架规模50亿元
4.1主要内容
10月27日，招商蛇口首期储架式购物中心类REITs产品“中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划”于深交所正式设立。
该项目储架规模50亿元，首期发行规模为7.945亿元，优先A档评级为AAA，标的资产为南京马群花园城购物中心。本期产品计划管理人和销售机构为中信证券，基金管理人为中信金石基金，代理销售机构为招商证券。
4.2 项目信息
4.3 项目评价
该储架项目首期标的物业为招商蛇口开发的南京马群花园城购物中心，是招商蛇口在深圳以外异地复制的首座购物中心。
花园城项目总建筑面积达10万㎡，其中，1-3层为商业，4-9层以上为酒店式公寓，是南京首个购物、娱乐、餐饮、休闲一体的体验式、花园式购物中心。
项目区位优势明显，5公里范围辐射近40万常住人口以及10所高校师生，紧邻徐庄软件园、马群科技园、紫东创意园、麒麟生态科技城等产业园区。
本次发行的招商蛇口首期类REITs是具创新意义的央企储架式权益型购物中心类REITs项目，是招商局集团在境内REITs领域的首次重大尝试。
项目的成功发行，表明招商蛇口项目开发及运营管理能力获得了资本市场的高度认可。规划未来1-5年持有型资产达到约1,500亿元，占总资产约1/4。2019年已在香港发行公募REIT，本次发行境内类REITs将为持有型物业资产探索更广阔的发展思路和经验。
浙江首单单SPV结构CMBS发行
规模20.01亿元
5.1主要内容
2020年10月23日，“中金-钱投-杭州国际会议中心资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行，发行规模20.01亿元，评级为AAA，发行利率为3.98%，是浙江省内最大规模CMBS，同时也是浙江省内首单单SPV结构CMBS。
5.2 项目信息
5.3 标的资产
杭州国际会议中心是杭州市钱江新城核心区块三大主体项目之一，是集会议、餐饮、住宿为一体的大型综合型建筑，也是杭州市的标志性建筑之一。
项目占地面积47810平方米，总建筑面积126296平方米，共计19层，高度及直径为85米。建筑的地下停车位共计445个，裙房一层2000平方米，厅房共计1000座，球体主楼共计400余间客房。杭州国际会议中心自2010年底开业以来，承担了包括2016年20国工商集团峰会在内的多场国内外重要会议及活动。
绿城尊蓝酒店类REITs成功发行
规模9.48亿元
6.1主要内容
近日，绿城房地产集团有限公司作为原始权益人的“光大天风-光控安石绿城尊蓝酒店资产支持专项计划”在上交所成功发行。
项目规模9.48亿元，标的资产为杭州绿城尊蓝钱江豪华精选酒店。本期产品由天风证券担任计划管理人，光大安石基金为基金管理人。
6.2 项目信息
6.3 标的资产
杭州绿城尊蓝钱江豪华精选酒店及其配套建筑位于杭州市上城区望江东路39号，所处区位交通便利，前往交通枢纽和各主要景区较为便捷，距离西湖、雷峰塔等景区及地铁站、火车站等交通枢纽均在5公里以内，具有较大的保值升值空间。
钱江新城板块位于杭州市城区的东南部,目前定位为城市高端CBD，板块内银行、保险、咨询、金融信息企业密集。同时板块配套了高端商业、住宅区域，板块内高端国际商务类酒店集中竞争。地理位置优越，前往交通枢纽和各主要景区较为便捷，为该资产现金流稳定提供保障。
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