原标题：独家探访！向快手、度小满收租，这只公募REIT底层资产到底啥样？
这里是中国高新技术企业和互联网大厂最密集的地段之一；
这里有极具现代感的商务楼群和送快递的机器人；
这里云集着格子衫“程序猿”和科技研发人员。
这就是中证君实地探访建信中关村产业园REIT底层资产时看到的场景。
建信中关村产业园REIT的底层资产，是北京市海淀区中关村软件园内的互创中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器。为何筛选这三块标的资产？具体在运营层面，租户的稳定性、租金收缴率如何？如何保证现金流？在第二批公募REITs获批之际，中证君带大家到实地一探究竟！
科技企业云集
建信中关村产业园REIT的底层资产，包括互创中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器三栋楼，均属教育科研用地，位于上地板块的中关村软件园。
中关村软件园是中关村国家自主创新示范区从事软件与信息服务业的专业园区，它不仅是国内产业园标杆——中关村科技园区的重要构成和主要园区，其所在的上地商务园区也是北京市最大的商务园区之一。
其中，中关村软件园聚集了百度、腾讯、新浪等700多家国内外知名IT企业总部和全球研发中心，区域产业聚集效应非常明显。
中关村软件园主要物业分布图
来源：建信中关村REIT《招募说明书》
直观来看，这个项目突出的一大优势是，在我国所有大产业园区的类别中，可归属为一线城市的核心物业类型的资产是非常稀缺的，尤其是实现了科技产业聚集的产业园。
接下来，咱们具体看看建信中关村产业园REIT底层资产的三栋楼。
第一站
孵化加速器
中证君到达孵化加速器这栋楼时，已经是下午6点左右，楼下停满了各类代步工具。走进楼里，一楼有不少即食便利店，比如星巴克、赛百味等。
楼内建筑面积超5万平方米，通过楼层指示牌可见，出租率相对饱和。中证君在参观各楼层时发现，几乎每层每块办公区都亮着灯，既有初创型企业，也有国内国际的龙头知名企业，比如北京达佳互联信息技术有限公司（短视频头部平台快手）。
孵化加速器外景
本报记者 李惠敏 摄影
第二站
互创中心5号楼
第二站探访的是互创中心5号楼，建筑面积8万多平方米，包括A、B、C、D四个区。一楼除了星巴克、麦当劳，还有喜茶，喜茶门口堆满了外卖纸袋，除了外卖小哥的进出，还有穿格子衫的程序员手捧一杯多肉葡萄或者芝芝莓莓。整体楼宇建筑颇具设计感，中证君在一楼和三楼等楼层看到了科大讯飞、国盾量子、能科股份等公司。
据介绍，互创中心5号楼以人工智能、量子通讯、工业互联网、移动互联网、大数据为核心聚集方向，全面落实互联网覆盖所有应用场景。
互创中心5号楼外景
来源：北京中关村软件园发展有限责任公司
互创中心5号楼内景
本报记者 李惠敏 摄影
第三站
协同中心4号楼
中证君到达协同中心4号楼时，已经是晚上7点多，依旧灯火通明，楼下停了大量的共享单车，显然还没到程序员们下班的时间。
据一位在百度上班的年轻员工称，下班高峰期经常抢不到共享单车。协同中心4号楼建筑面积有3万多平方米，由度小满及其关联公司整租。据介绍，该楼属于园区内的金融科技先行区。
协同创新4号楼外景
来源：北京中关村软件园发展有限责任公司
如何实现项目稳定现金流？
与ABS不同，公募REITs借助ABS实现公募基金持有非上市公司股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。据统计，该基金标的资产所涉及的3栋楼地理位置优越，区域发展成熟，建筑面积合计达16.68万平方米。
公募REITs重要的一点是，通过对标的资产的长期持有，以期获得项目租金、收费等稳定现金流，并将每年90%以上的可供分配金额分配给投资者。因此，出租率、租金以及平均租赁期限等成为对标的资产的重要评判指标。
公开材料显示，互创中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器三栋楼，2021年6月末的出租率分别达到90%、100%和99%。这一数据远超其他同类产业园，就上地区域而言，可供出租的优质研发用房平均出租率约95%。整体来看，三栋楼的总租户有69家，平均租赁合同期限为2.93年，平均出租率达95%，资产估值合计30.73亿元。
截至2021年6月，互创中心5号楼当月租金收入约904万元，上半年营业收入达到5445万元，经营净现金流约4080万元；租赁合同加权平均期限约3.34年。共51家租户（含商业类租户），租户以互联网等高科技企业为主，已引入科大讯飞、能科股份、树根互联、国盾量子、思路创新等在语音识别、工业仿真、量子通讯、工业大数据等领域的企业。租户质量优质，经营情况良好。
再来看协同中心4号楼，截至2021年6月，出租率100%，平均租金水平173.45元/月平方米，租金增长率为每两年增长5%。从历史营收和经营现金流来看，今年上半年营收约2241万元，净现金流约1621万元。
作为优质企业聚集地的孵化加速器，截至2021年6月，出租率为99%，部分租户在租赁期内合同租金每年将有2%-5%的增长。从历史营收和经营现金流来看，今年上半年营收约3583万元，净现金流约2811万元。
据了解，租户若要退租会提前通知园区，园区会提前寻找安排下一位租户，空置期较少。实际上，有不少企业希望入驻，但园区内处于“一房难求”的状态。“现在处于供不应求的周期，整体会呈周期式的波动。”
中证君了解到，三栋资产中大多数租户的收缴率非常及时，而且对于重要的现金流提供方，园区还会进一步核查现金流。
资料显示，项目在2018年-2020年，分别实现营业收入1.76亿元、2.14亿元、2.02亿元，经营净现金流1.22亿元、1.59亿元和1.37亿元。未来，这一现金流也将成为该项目每年给投资者的可供分派率。
此外，作为园区行业的龙头，发起人中发展集团目前持有的京内特色园区有18个，园区开发建设投资额累计已超1000亿元，科技载体的竣工量超500万平方米，对外租赁面积达79.48万平方米。从整体上看，中发展集团雄厚实力对后续产品扩募、持续装入满足条件的产业园区基础设施资产起到有力支撑。
资料显示，建信中关村产业园REIT计划募集金额约26.12亿元，其中，项目发起人中发展将认购本REIT基金份额的33.34%。发起人积极认购，也代表了对项目本身的信心和前景预期。
与目前已有的REITs产品类似，建信中关村软件园REIT也配备了三位基金经理，均具有多年基础设施项目投资管理和运营经验。建信基金介绍，基金经理除了负责产品端管理，还要负责项目具体事务，对基础设施运营管理工作进行决策、监督等，与其它项目相关主体沟通协商，为项目的稳健运营、为投资者的资产保值增值服务。
编辑：于红波
