来源：REITs行业研究
近日，“正大高和城市更新产业投资基金”发布会正式在京召开。
本次合作，正大集团和高和资本将联手成立达100亿元的专项城市更新产业基金，用于投资一线、重点二线及其他战略城市的街区城市更新、商业中心或大型商业综合体等。
该合作融合了双方的雄厚资源及优秀的管理经验，拉开了双方长期战略合作的序幕，并为双方共同推动城市更新领域中金融创新和价值创造的合作模式奠定了坚实的基础。
该合作意在发挥正大集团在全球产业布局、商业地产运营、内容产品创新以及商业资源整合的优势，同时结合高和资本深耕中国城市更新多年的经验以及在行业趋势把握、商业地产资产证券化和资本运作的优势，互补共赢。力图通过整合专业化力量，创新实践城市更新新路径，推动行业新发展。
当前，城市更新已经成为国家积极鼓励的重要方向。
城市更新的新实业，带动新的产业、促进就业、创造税收，匹配政府倡导的健康现金流理念，反过来又实实在在地投入到改善民生的良性循环中。
正大集团作为全球最大的多元化跨国企业之一，也是中国改革开放后第一家在华投资的外商企业，2018年营业额超过620亿美金。
本次正大高和城市更新产业投资基金将重点聚焦“资产盘活、城市更新”，也是正大集团在相关领域的重要一步。
高和资本的城市更新模式
（一）高和资本城市更新主要模式流程
高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。
高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。
（二）改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例
高和资本联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。
（三）改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝峰大厦为例
高和资本于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦）改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）。
RCREIT观点：REITs在城市更新中的应用
2015年上海出台的《上海城市更新实施办法》和《上海城市更新规划土地实施细则》，将城市更新定义为，主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。
而其余城市如深圳将城市更新主要定义为，对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内基础设施、公共服务设施亟需完善的等情形，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动（《深圳市城市更新办法》）。
城市更新不仅仅是对“三旧”等旧区域的改造和新区等大规模的集中建设，而是应当体现为城市区域空间形态与功能的巨大变革，是从区域功能、形象、经济、文化等多维度的升级更新，并且致力于推动城市功能、公共服务配套设施的可持续发展。
（一）REITs能够拓宽旧城改造的融资渠道
例如，深圳政府将旧城改造更多的交给市场的原因一定程度在于，希望通过旧城改造吸引市场资金，避免外流。且开发商主导的模式能够为政府降低改造风险，减轻政府投入。
但旧城改造所需资金量巨大，如果政府层面出台支持资产证券化、REITs的融资政策，则能为开发商降低融资成本、提高融资效率。并且政府层面REITs等政策的支持及相应准入门槛条件的要求，也可以约束开发商之间的恶意竞争，维持政府和市场的平衡。
（二）REITs能够提升开发商运营能力
REITs作为房地产金融的创新方式，推动房地产商由“重资产运营”转变为“轻资产运营”，而这种转变中，也会带动地产商运营能力的提升。这里面就体现一个“城市运营商”的概念。
通过以社区运营为主导的多元化运营和城市化配套，或者是采取土地一级开发、二级房地产开发、三级产业联动的全项目周期模式，城市运营商们能够影响城市发展的路径，也能够更全面完善的实现对居住的改良。
2014年底，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个一线城市REITs试点方向，试点范围初步定于租赁型保障房，包括公共租赁住房、廉租房。北上广深作为国内城市更新主要的代表城市，同保障房REITs的试点具有先天的关联性。
（三）保障房REITs能利用所融资金继续投入保障房建设工程
保障房REITs不仅可以缓解企业资金压力，降低财务成本，还能利用所融资金继续投入保障房建设工程。也符合国家“在棚改、民生等国民经济的重点领域实现金融创新”的政策导向。
保障房REITs的模式可以同时解决保障房融资问题和实现投资收益稳定的目标，将已建成的保障房开展REITs，能够盘活存量资产，提供后续建设资金，形成良好的资金投入循环，解决保障房资金短板问题。
