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见习记者云龙
此前因连踩“三条红线”颇受关注的富力地产，如今选择转让旗下价值63亿元的位于广州国际机场富力综合物流园物业的70%股权，而买方是黑石集团下属的基金公司。
富力将旗下价值63亿物业70%股权
卖给黑石旗下基金
11月9日晚间，富力地产（2777）发布公告称，于2020年11月9日，富力地产的全资附属公司与黑石下属基金公司、目标公司及相关方就转让位于广州国际机场富力综合物流园的物业权益订立合并协议。
根据合并协议，在合并重组事项完成后，黑石下属基金公司将持有富力综合物流园物业的70%股权，而卖方富力地产的全资附属公司将继续持有30%股权。该物业价值63亿元人民币。
富力地产表示，本次合并事项有利于集团优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，有利于集团提高抗风险能力，实现长期稳定健康发展。
富力将收到41.2亿现金
款项净额用于降低负债和一般营运资金
公告显示，经过买卖双方参考物业价值、目标集团公司的资产净值、存续公司的借款以及买卖双方在完成后各自在存续公司的股权后公平磋商确定，此次合并目标物业价值为63亿元人民币。
此次合并的物业位于广州国际机场富力综合物流园，占地1，470亩，计划总建筑面积为超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，并已全部建成配套设施。未开发的仓库净用地面积约210亩。
假设合并事项之最终代价等同于70%物业价值并按目标集团公司的资产净值以及从存续公司按比例之借款做出调整，本公司将收到约人民币41.2亿元之现金付款。估计本公司将录得按于2020年9月30日出售的资产公允价值计算之出售收益约人民币15亿元。
另外，富力地产表示，董事会拟将合并所得款项净额用于降低负债及拨做集团一般营运资金。
携手黑石增强企业形象
增加公司财务灵活性
关于此次合并的理由，富力地产指出：
1、合并事项使集团得以将投资目标物业以来累积的投资价值变现，降低资产负债比率，从而增加集团财务灵活性，并增强其把握未来发展及投资机遇的能力。合并事项后，本公司将保留存续公司30%股份，并分享存续公司之利润。
2、此外，预期合并事项将为本集团带来战略利益，由于本集团预期与知名投资者Blackstone建立长期合作关系，以投资及管理该等物业，从而增强企业形象并支援该等物业的增长及发展。
3、合并事项有利于本集团优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，有利于本集团提高抗风险能力，实现长期稳定健康发展。
4、由于合并协议之条款乃经公平磋商及按一般商业条款订立，董事（包括独立非执行董事）认为合并事项数公平合理，且符合本公司及股东之整体利益。
连踩“三条红线”
富力资金端承压
几个月前，房企融资“三条红线”出台。要求：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1。并根据房企的触线情况，分为“红、橙、黄、绿”四挡。
2020年半年报显示，截至2020年6月底，富力地产剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比0.44。
如果以半年报数据来看，富力地产连踩三条红线，仅如红色档，按规定将“不得新增有息负债”。
资金端承压，富力的麻烦不仅如此。8月31日，标普将富力地产及其子公司富力地产（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同一天，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级（IDR）为“B+”。惠誉同时确认富力地产的高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”。
9月1日，上交所网站显示，富力地产申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目（ABS）状态变更为“终止”，该项目拟发行金额26亿元。
出售资产、配售股份
降负债初见成效
富力地产一直在尝试降低负债端的压力，除了此次出手旗下物业之外，富力地产还曾经通过配售股份来改善公司资本结构。
9月15日，富力地产发布公告称，拟通过配售代理以每股9.82港元配售2.57亿股，融资25.24亿港元。公告显示，富力此次配售股份约占现已发行H股总数的19.95%。富力地产表示此次配股融资的目的在于减少对债务融资的依赖，优化公司资本结构。
据媒体报道，在今年富力地产的中期业绩发布会上，公司管理层就对降负债措施表示，计划在年末把净负债率下降至160%左右。
目前来看，富力地产降低负债的努力初见成效。10月30日，富力地产发布2020年三季报显示，截至期末公司实现营业收入500.38亿元，同比微减0.96%；归属于母公司股东的净利润41.22亿元，同比减少9.14%。基本每股收益1.18元，去年同期为1.41元。
资产负债方面，截至2020年9月30日，富力地产的资产总计1243.99亿元，所有者权益合计99.89亿元。截至期末，富力地产的负债合计1144.11亿元；一年内到期的非流动负债为308.46亿元，非流动负债合计124.91亿元；其他流动负债10.59亿元。富力债务指标大幅下降，有息负债规模较2020年一季度下降了约242亿元，净负债率较之去年同期下降64%，资产负债率同比下降约到80.37%。
另外，销售方面，截至三季度末，富力录得权益销售额866.3亿元，完成了年度目标1520亿元的56.9%。9月单月，实现合约销售额140.1亿元，销售面积约115.13万平方米，同比分别增长24%和11%。
编辑：舰长
